買一手房還是二手房呢？究竟哪個會更劃算一些？一般看來，買二手房的價格肯定回避一手房的價格要便宜很多，但有些情況下可能會出現(xiàn)一、二手房倒掛的現(xiàn)象，下面就讓小編來為您講講其中的緣由。
在廣州市越秀區(qū)上班的白領(lǐng)蔡小姐打算在東部板塊買套房自住，近日她看了好幾套房子，覺得一手房的價格要比二手房高出不少。蔡小姐告訴記者：“一套97平方米的二手房，業(yè)主開價78萬元，加上中介費和稅費，均價每平方米8000元左右，比新房每平方米8400元便宜不少。”
二手房比一手房的價格低，那是不是買二手房就劃算呢？業(yè)內(nèi)人士分析，一般情況下，二手房的價格低于一手房，但也會出現(xiàn)一、二手房價倒掛的現(xiàn)象。買二手房不一定就劃算。
到手價才是終價格
長期浸染于房地產(chǎn)行業(yè)的許小姐表示，決定房價的因素很多，單純的價位高低，無法反映出房價的真實水平。比如有些二手房報價確實要比同類型新房低一些，但房價中還包含其他成本，如稅費等，這樣算下來總價反而比新房高。許小姐認(rèn)為，不管是選擇哪種類型的房子，一定要綜合考慮到各種因素，從而計算出終的“買家到手價”，這樣才能做出合理判斷。
許小姐表示，為了增加各樓盤之間的可比性，應(yīng)盡量選擇品質(zhì)相同的樓盤進行比較。決定樓盤品質(zhì)的因素有很多種，比較常見的如所處地段、周邊配套、人文環(huán)境、建筑質(zhì)量，甚至包括物業(yè)管理等，都會影響到其品質(zhì)。
稅費成本是重點
許小姐稱，買新房與買二手房，關(guān)鍵的是稅費成本不同。這種情形主要是針對同一個樓盤而言。
從表面上看，不管是買新房還是二手房，買家承擔(dān)的稅費只是契稅以及少量的交易手續(xù)費。但在二手房買賣過程中，賣家會將包括二手房個稅、營業(yè)稅，甚至中介傭金等費用全部計入房價中，因此買家除了自己所應(yīng)承擔(dān)的契稅、交易手續(xù)費、中介傭金等費用外，還要承擔(dān)賣家轉(zhuǎn)嫁過來的成本，終的結(jié)果是導(dǎo)致購房成本大增。
所以許小姐建議，在選擇房源時，得到對方報價之后，要綜合計算各項開支，計算出買方的“到手價”。
當(dāng)然，具體計算過程中還會涉及不同的報價方式。目前比較常見的是賣家“凈到手價”，即賣家具體收到的房款、稅費等由買家承擔(dān)，這需要根據(jù)上述方式來估算購房總成本。但如果賣方報的是成交價，稅費自理，則其計算過程跟新房類似，只需考慮自身所應(yīng)承擔(dān)的稅費以及中介傭金等。
一、二手房稅費對比
下面我們以金小姐首次購房為例，其在番禺某一小區(qū)買一套產(chǎn)權(quán)面積120平方米的房子，假設(shè)首付三成，需要商業(yè)貸款112萬元。在房價相同的情況下：
(1)買二手房。房價160萬元，貸款112萬元，評估價按1萬元/平方米(目前該地區(qū)的評估價為8000元到1萬元/平方米左右)計為120萬元，那么，支出是多少？
契稅=評估價×1.5%=18000元
營業(yè)稅+個人所得稅=評估價×6.6%=79200元
按利率8.5折計算，112萬元貸款20年利息=740000元
買方拿到產(chǎn)權(quán)，開始裝修前，總計支出：1600000+18000+79200+740000+16000(中介費=房價×1%)=245.32萬元。
(2)買一手房。房價也為160萬元，貸款112萬元，首付48萬元(一般兩年后交房，兩年內(nèi)無權(quán)轉(zhuǎn)讓房子，不像買了現(xiàn)房能隨時折價套現(xiàn))。兩年后拿到產(chǎn)權(quán)，開始裝修，那么支出是多少？
契稅＝160萬元×1.5%=24000元
維修基金＝40元/平方米×120平方米=4800元
管道煤氣費+有線電視初裝費等相關(guān)費用=3500元左右
按利率8.5折計算，112萬元貸款20年利息=740000元
買方拿到產(chǎn)權(quán)開始裝修前，總計支出：160萬+24000+4800+3500+740000=237.23萬元
提醒：也許大家忘了算一筆賬，如果一手房是現(xiàn)房，出租兩年，每月租金按3500元計算，兩年共收租金84000元，比買期房劃算。
特別提醒
莫忽視土地使用年限
值得注意的是，除了稅費之外，還需考慮土地使用成本，這是目前購房者容易忽視的一個成本。
土地成本包含在房價中，而且是一次性付清，加之購房者對土地使用期限并不是很敏感，所以很多人不大在意。一般情況下，一手房的土地使用權(quán)期限通常為70年，如果開發(fā)及時，除去開發(fā)年限，基本上有67年左右的使用時間。但目前市場上二手房的剩余土地使用權(quán)期限平均在60年左右，甚至更少。
雖然在短期內(nèi)二手房土地使用年限較短的弱點表現(xiàn)得并不是很明顯，但在若干年后影響就不一樣了。當(dāng)然，在這里需要提醒的是，對于分多期開發(fā)的超級大盤，其土地使用年限完全相同
