買(mǎi)一手房還是二手房呢？究竟哪個(gè)會(huì)更劃算一些？一般看來(lái)，買(mǎi)二手房的價(jià)格肯定回避一手房的價(jià)格要便宜很多，但有些情況下可能會(huì)出現(xiàn)一、二手房倒掛的現(xiàn)象，下面就讓小編來(lái)為您講講其中的緣由。
在廣州市越秀區(qū)上班的白領(lǐng)蔡小姐打算在東部板塊買(mǎi)套房自住，近日她看了好幾套房子，覺(jué)得一手房的價(jià)格要比二手房高出不少。蔡小姐告訴記者：“一套97平方米的二手房，業(yè)主開(kāi)價(jià)78萬(wàn)元，加上中介費(fèi)和稅費(fèi)，均價(jià)每平方米8000元左右，比新房每平方米8400元便宜不少。”
二手房比一手房的價(jià)格低，那是不是買(mǎi)二手房就劃算呢？業(yè)內(nèi)人士分析，一般情況下，二手房的價(jià)格低于一手房，但也會(huì)出現(xiàn)一、二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。買(mǎi)二手房不一定就劃算。
到手價(jià)才是終價(jià)格
長(zhǎng)期浸染于房地產(chǎn)行業(yè)的許小姐表示，決定房?jī)r(jià)的因素很多，單純的價(jià)位高低，無(wú)法反映出房?jī)r(jià)的真實(shí)水平。比如有些二手房報(bào)價(jià)確實(shí)要比同類型新房低一些，但房?jī)r(jià)中還包含其他成本，如稅費(fèi)等，這樣算下來(lái)總價(jià)反而比新房高。許小姐認(rèn)為，不管是選擇哪種類型的房子，一定要綜合考慮到各種因素，從而計(jì)算出終的“買(mǎi)家到手價(jià)”，這樣才能做出合理判斷。
許小姐表示，為了增加各樓盤(pán)之間的可比性，應(yīng)盡量選擇品質(zhì)相同的樓盤(pán)進(jìn)行比較。決定樓盤(pán)品質(zhì)的因素有很多種，比較常見(jiàn)的如所處地段、周邊配套、人文環(huán)境、建筑質(zhì)量，甚至包括物業(yè)管理等，都會(huì)影響到其品質(zhì)。
稅費(fèi)成本是重點(diǎn)
許小姐稱，買(mǎi)新房與買(mǎi)二手房，關(guān)鍵的是稅費(fèi)成本不同。這種情形主要是針對(duì)同一個(gè)樓盤(pán)而言。
從表面上看，不管是買(mǎi)新房還是二手房，買(mǎi)家承擔(dān)的稅費(fèi)只是契稅以及少量的交易手續(xù)費(fèi)。但在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，賣(mài)家會(huì)將包括二手房個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅，甚至中介傭金等費(fèi)用全部計(jì)入房?jī)r(jià)中，因此買(mǎi)家除了自己所應(yīng)承擔(dān)的契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介傭金等費(fèi)用外，還要承擔(dān)賣(mài)家轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)的成本，終的結(jié)果是導(dǎo)致購(gòu)房成本大增。
所以許小姐建議，在選擇房源時(shí)，得到對(duì)方報(bào)價(jià)之后，要綜合計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)支，計(jì)算出買(mǎi)方的“到手價(jià)”。
當(dāng)然，具體計(jì)算過(guò)程中還會(huì)涉及不同的報(bào)價(jià)方式。目前比較常見(jiàn)的是賣(mài)家“凈到手價(jià)”，即賣(mài)家具體收到的房款、稅費(fèi)等由買(mǎi)家承擔(dān)，這需要根據(jù)上述方式來(lái)估算購(gòu)房總成本。但如果賣(mài)方報(bào)的是成交價(jià)，稅費(fèi)自理，則其計(jì)算過(guò)程跟新房類似，只需考慮自身所應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)以及中介傭金等。
一、二手房稅費(fèi)對(duì)比
下面我們以金小姐首次購(gòu)房為例，其在番禺某一小區(qū)買(mǎi)一套產(chǎn)權(quán)面積120平方米的房子，假設(shè)首付三成，需要商業(yè)貸款112萬(wàn)元。在房?jī)r(jià)相同的情況下：
(1)買(mǎi)二手房。房?jī)r(jià)160萬(wàn)元，貸款112萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)按1萬(wàn)元/平方米(目前該地區(qū)的評(píng)估價(jià)為8000元到1萬(wàn)元/平方米左右)計(jì)為120萬(wàn)元，那么，支出是多少？
契稅=評(píng)估價(jià)×1.5%=18000元
營(yíng)業(yè)稅+個(gè)人所得稅=評(píng)估價(jià)×6.6%=79200元
按利率8.5折計(jì)算，112萬(wàn)元貸款20年利息=740000元
買(mǎi)方拿到產(chǎn)權(quán)，開(kāi)始裝修前，總計(jì)支出：1600000+18000+79200+740000+16000(中介費(fèi)=房?jī)r(jià)×1%)=245.32萬(wàn)元。
(2)買(mǎi)一手房。房?jī)r(jià)也為160萬(wàn)元，貸款112萬(wàn)元，首付48萬(wàn)元(一般兩年后交房，兩年內(nèi)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓房子，不像買(mǎi)了現(xiàn)房能隨時(shí)折價(jià)套現(xiàn))。兩年后拿到產(chǎn)權(quán)，開(kāi)始裝修，那么支出是多少？
契稅＝160萬(wàn)元×1.5%=24000元
維修基金＝40元/平方米×120平方米=4800元
管道煤氣費(fèi)+有線電視初裝費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用=3500元左右
按利率8.5折計(jì)算，112萬(wàn)元貸款20年利息=740000元
買(mǎi)方拿到產(chǎn)權(quán)開(kāi)始裝修前，總計(jì)支出：160萬(wàn)+24000+4800+3500+740000=237.23萬(wàn)元
提醒：也許大家忘了算一筆賬，如果一手房是現(xiàn)房，出租兩年，每月租金按3500元計(jì)算，兩年共收租金84000元，比買(mǎi)期房劃算。
特別提醒
莫忽視土地使用年限
值得注意的是，除了稅費(fèi)之外，還需考慮土地使用成本，這是目前購(gòu)房者容易忽視的一個(gè)成本。
土地成本包含在房?jī)r(jià)中，而且是一次性付清，加之購(gòu)房者對(duì)土地使用期限并不是很敏感，所以很多人不大在意。一般情況下，一手房的土地使用權(quán)期限通常為70年，如果開(kāi)發(fā)及時(shí)，除去開(kāi)發(fā)年限，基本上有67年左右的使用時(shí)間。但目前市場(chǎng)上二手房的剩余土地使用權(quán)期限平均在60年左右，甚至更少。
雖然在短期內(nèi)二手房土地使用年限較短的弱點(diǎn)表現(xiàn)得并不是很明顯，但在若干年后影響就不一樣了。當(dāng)然，在這里需要提醒的是，對(duì)于分多期開(kāi)發(fā)的超級(jí)大盤(pán)，其土地使用年限完全相同
