小產(chǎn)權(quán)房具有合理性

　　中國(guó)證券報(bào)：日前，南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”一事引來了社會(huì)各界廣泛關(guān)注。南京處置小產(chǎn)權(quán)房的嘗試是否值得推廣？

　　蔡繼明：如果是政府此前已經(jīng)作出承諾，而且在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)未占用耕地、未破壞規(guī)劃的情況下，可以通過補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)的方式有條件地予以轉(zhuǎn)正；但如果政府部門此前未做承諾，且小產(chǎn)權(quán)房并不符合相關(guān)規(guī)劃，這種做法就不太合適。要推廣的話，還需視具體情況而定。

　　中國(guó)證券報(bào)：有沒有統(tǒng)計(jì)過當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模有多大？

　　蔡繼明：我自己沒有進(jìn)行過統(tǒng)計(jì)，也無(wú)法統(tǒng)計(jì)。有機(jī)構(gòu)公布過數(shù)據(jù)，大概是60到70億平方米。大致相當(dāng)于我國(guó)十年左右的商品房建設(shè)總量。在很多城市，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占據(jù)當(dāng)?shù)厣唐贩恳?guī)模的近一半。事實(shí)上，這個(gè)數(shù)據(jù)還可能被低估，由于小產(chǎn)權(quán)房是非法的，所以具體數(shù)字難以統(tǒng)計(jì)。

　　中國(guó)證券報(bào)：小產(chǎn)權(quán)房雖然并不合法，但仍然大量存在。從供需兩端來分析，哪些因素促成了這種現(xiàn)象？

　　蔡繼明：小產(chǎn)權(quán)房具有存在的合理性。根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民已經(jīng)不滿足于自己的大片土地以“公共利益”的名義被征收去，之后用于商業(yè)開發(fā)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)。在這個(gè)過程中，他們得到的補(bǔ)償僅僅是整個(gè)土地增值部分的1/10，甚至更少。因此，農(nóng)民就要主動(dòng)地參與到工業(yè)化、城市化進(jìn)程當(dāng)中來，也要和政府、開發(fā)商分一杯羹，小產(chǎn)權(quán)房由此應(yīng)運(yùn)而生。

　　從需求層面來看，很多城市房?jī)r(jià)這些年居高不下，讓中低收入階層望塵莫及。而很多小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要明顯低于商品房，使得這部分購(gòu)房者舍近求遠(yuǎn)，并冒著違法違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買。但在這個(gè)過程中，小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。

　　可嘗試有條件“轉(zhuǎn)正”

　　中國(guó)證券報(bào)：既然小產(chǎn)權(quán)房具有存在的合理性，能否通過類似南京的解決辦法將其“轉(zhuǎn)正”？

　　蔡繼明：在短期政策層面，我們一直有這個(gè)建議。除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予正式產(chǎn)權(quán)，或者政府通過收購(gòu)等方式將其轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或回遷房。對(duì)于正在建設(shè)和新建的小產(chǎn)權(quán)房，要抓緊納入城市統(tǒng)一規(guī)劃當(dāng)中，經(jīng)過合理的審批程序予以確認(rèn)或者制止。但對(duì)于非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)堅(jiān)決予以拆除。

　　現(xiàn)在國(guó)家頒布的各項(xiàng)政策，多是“一刀切”的行政命令，對(duì)于集體建設(shè)用地上建設(shè)的這種小產(chǎn)權(quán)房，如果能夠形成市場(chǎng)交易和合理價(jià)格，就應(yīng)該努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控，而不是單純進(jìn)行大面積的拆除。

　　中國(guó)證券報(bào)：能否通過對(duì)法律的修訂，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題？

　　蔡繼明：要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須著眼未來，確定一個(gè)前后一致的原則，也就是憲法“公益性征地原則”和中共十七屆三中全會(huì)“農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國(guó)有建設(shè)用地同地、同權(quán)、同價(jià)”的精神。根據(jù)這個(gè)原則和精神，對(duì)于用于非公共利益的土地，應(yīng)該允許農(nóng)民集體土地，在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃和用途管制的情況下進(jìn)入市場(chǎng)自由交易。而《土地管理法》中“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”的規(guī)定需要進(jìn)行修改。

　　從土地改革的角度，農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對(duì)流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。同時(shí)，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，并形成有效的激勵(lì)機(jī)制。