秦駿(男)和姚嵐(女)在北京有一套50平方米的一居室，當孩子出生后，房子就顯得有些小了，于是小兩口開始考慮把房子換大一點。由于經濟能力有限，他們只好本著“以距離換空間”的原則搜尋目標房源，看中了一套近郊的兩居室。

　　秦駿、姚嵐與賣房人賈棟在某房屋經紀公司一起協商房屋買賣事項：首先，要買賣的這套兩居室170萬，簽合同當日需支付定金5萬元，首付51萬，在簽訂房屋買賣合同后的20天內予以支付，剩余房款90日內付清;第二,該房屋的產權證還有兩個多月才能辦妥，就因為該房屋目前沒有房產證，所以比同地段同時期的房子便宜了10萬元。但賈棟承諾只要房產證辦下來馬上給秦駿二人過戶。

　　房屋經紀公司的工作人員居中斡旋，出面保證房屋產權沒有任何問題，并承諾由他們負責全程辦理過戶手續(xù)。秦駿和姚嵐看中了這套房，于是在中介人員的勸說下打消了疑慮。買賣雙方很快簽訂了《北京市存量房買賣合同(經紀成交版)》，秦駿夫妻當場交納了中介費并支付給賣房人賈棟5萬元定金。雙方在合同中還約定了定金罰則，即如果因賈棟的原因不能過戶時，賈棟需雙倍返還定金，如果因秦駿的原因不能過戶時，定金不予返還。

　　秦駿和姚嵐開始積極籌備買房款項。其實就是要賣掉現在居住的小房子，剩余的可貸款。很快，一對母子看中了他們的一居室。秦駿的房子距離地鐵近，參考周邊的房價，秦駿要價130萬，而且要全款一次性支付，支付之日辦理過戶手續(xù)。他是考慮用這130萬支付兩居室的首付。母子的經濟條件不錯，當天就和秦駿夫妻簽訂了《房屋買賣合同》，并向秦駿支付了5萬元定金。

　　秦駿夫妻和買房的母子如約履行了合同，秦駿拿到130萬房款當日就將其中51萬付給了賈棟，然后開始到處借錢，籌集剩余房款。此后，小兩口天天盼望賈棟拿到房產證。等到要過戶的時候，秦駿兩口子卻傻眼了。

　　房產證上登記的產權人不是只有賈棟一個人，還有他的妹妹賈瑩，房屋屬于兄妹二人共有。原來這房子是兄妹倆的母親購買的，當初的買房合同是由賈棟代母親簽訂的，但在房子還沒有交付時，其母親就突發(fā)疾病去世了。于是此房就作為母親的遺產由賈棟和賈瑩繼承，為此兄妹倆還打了一場官司，后以雙方達成共有該房產的調解協議結案。開發(fā)商也協助二人辦理了相關變更登記的手續(xù)，所以才有了秦駿看到的房產證上“共有”的字樣。

　　賈瑩堅決不同意賣房，致使賈棟無法將該房屋過戶給秦駿。秦駿為了買這套房，賣了自己僅有的房子，現在一家三口成了“無家可歸”的人。尤其是幼小的孩子，跟著他們飽嘗尋租、搬家的奔波之苦。

　　秦駿要求和賈棟解除房屋買賣合同，返還已付的房款，承擔違約責任，并賠償遭受的損失，包括他們租房的租金、再買房時房價上漲的差額。但賈棟只同意返還已付的房款。雙方協商不成，于是秦駿夫婦將賈棟及房屋經紀公司一紙訴狀告上法庭。

　　秦駿夫妻能否取得房產?

　　合同簽了，秦駿夫妻連房子都賣了,如今卻落得“無家可歸”的結果。他們是否能夠依據善意取得原則取得訴爭房屋呢?

　　北京廣衡律師事務所趙三平律師分析說，我國《物權法》對不動產善意取得的構成要件做了明確規(guī)定:①出讓人無處分權;②受讓人主觀上為善意;③合理價格有償轉讓;④依照法律規(guī)定已經辦理物權變動登記。上述四個要件同時具備，才可適用善意取得制度。

　　本案訴爭房屋在轉讓時只符合上述構成要件中的和第三個要件，即賈棟無處分權，賈棟和秦駿以合理的價格有償轉讓，但其他兩個要件均不符合，一則秦駿沒有主動和深入地核實該房屋的權屬情況，自身也有過錯，不能認定為善意;二則訴爭房屋沒有辦理過戶手續(xù)。因此，秦駿不能依據善意取得原則取得訴爭房屋的所有權。

　　秦駿夫婦能否得到賠償?

　　根據《高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款的規(guī)定：出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

　　趙三平律師表示，盡管在簽訂房屋買賣合同時，賣房人尚未取得房產證，但房屋買賣合同依然有效。但由于房屋共有人不追認，致使標的物所有權不能轉移，根據上述司法解釋的規(guī)定，在此情況下,秦駿夫婦依法可以要求解除合同并賠償損失。

　　但是，由于秦駿夫婦在購買房屋時沒有主動對產權進行核實，也有一定的過錯，所以其賠償要求很難被全部支持。

　　房屋經紀公司在本案中未如實向買受人介紹房屋情況，應當在其過錯范圍內承擔違約責任。

　　購房時要核實產權狀況

　　購買沒有產權證的房屋，權益難以得到保障，風險較大。

　　趙三平律師說，我國現行法律對房屋的產權實行登記制度，即房屋物權的設立、變更、轉讓和消滅均依照法律的規(guī)定登記，并自登記日起發(fā)生效力。房屋的產權證是權利人享有該房屋物權的證明，相應的，產權證上登記的產權人才是該房屋的真正權利人。確定房屋產權情況是購買房屋過程中基本的一個環(huán)節(jié)，也是房屋買賣合同關系能否成立的前提。

　　本案中，賈棟在沒有取得房產證，且未告知秦駿該房屋的真實權屬的情況下出售房屋，房屋共有人賈瑩又拒絕追認房屋買賣行為，導致房屋買賣合同不能履行;秦駿貪圖小便宜，在沒有核實房屋產權的情況下，貿然簽訂購房合同，不但無法取得所購房屋的物權，而且出售了自己的房屋，后落得竹籃打水一場空的結局。

　　因此，在購買二手房時，應盡量購買已有產權證書的房屋。從產權證可以明晰地看出真正的權屬情況，可避免無法過戶或者發(fā)生其他糾紛。(文中人物均為化名)

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國物權法》

　　第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　百O六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

　　《中華人民共和國合同法》

　　第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。

　　第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　《高人民法院審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：

　　第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

　　出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。