2012中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨中國房地產(chǎn)金融論壇，今天在滬召開。會上，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心3家主辦單位聯(lián)合揭曉了《2012中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，同時發(fā)布了2012年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜，其中萬科、恒大、中國海外發(fā)展位列綜合實力榜前三強。報告還從上市公司的風(fēng)險控制、發(fā)展速度、經(jīng)營業(yè)績、資本運營和創(chuàng)新能力5大方面發(fā)布了單項榜五強名單。

　　從研究報告數(shù)據(jù)來看，2011年全部上市房企總資產(chǎn)均值為270.61億元，同比增長9.97%，但增幅與上期相比大幅減少36個百分點；凈資產(chǎn)均值為80.67億元，同比下降3.35%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為55.91億元，同比微漲2.49%，但漲幅同比減少了56個百分點；營業(yè)利潤均值15.56億元，同比下降3.90%?？癸L(fēng)險能力方面，由于短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流量的大幅減少，大多數(shù)房企資產(chǎn)負債率水平高企，短期償債能力有所下降，使得上市房企財務(wù)風(fēng)險明顯上升。而盈利能力方面，上市房企凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)利潤率等指標(biāo)均比往年有所下滑。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如表示，針對房地產(chǎn)上市公司開展測評研究，是因為上市房企的綜合實力、盈利能力、抗風(fēng)險能力、投資潛力和成長能力等方面具有極強的行業(yè)代表性，且信息透明度高，企業(yè)經(jīng)營規(guī)范，社會監(jiān)督到位，能夠充分反映和折射出整個行業(yè)在市場開拓、經(jīng)營管理、市場營銷、行業(yè)風(fēng)險以及發(fā)展導(dǎo)向方面的基本趨勢，深入研究中國房地產(chǎn)上市公司對于房地產(chǎn)市場未來發(fā)展有強有力的指導(dǎo)意義。

　　從本次測評的過程和成果來看，在過去的2011年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展符合國家調(diào)控政策的方向，保障性安居工程建設(shè)順利推進，多數(shù)大中城市房價環(huán)比下降，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加快，房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)。就房地產(chǎn)上市企業(yè)而言，2011年分化現(xiàn)象明顯。一方面，房地產(chǎn)上市公司順應(yīng)調(diào)控，積極應(yīng)對市場變化，調(diào)整區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進資金周轉(zhuǎn)，重視產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，競爭優(yōu)勢進一步凸顯，成為行業(yè)的中堅力量。另一方面，不少上市房地產(chǎn)企業(yè)不能及時應(yīng)對市場波動，經(jīng)營績效不盡如人意。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，市場不確定性因素增強，伴隨著行業(yè)競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加，來自不同層面的風(fēng)險正考驗著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。因此，上市房企需要深思遠謀，在經(jīng)營戰(zhàn)略上力爭主動突破，積極應(yīng)對市場變化，在營銷、產(chǎn)品、融資等多方面銳意創(chuàng)新，以更強的市場預(yù)判能力及靈活的應(yīng)對措施準(zhǔn)確把握市場變化的脈搏，實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展。

　　鏈接：測評報告解讀

　　解讀1：萬科持續(xù)高居榜首 快速周轉(zhuǎn)房企

　　根據(jù)2012中國房地產(chǎn)上市公司測評的結(jié)果，國內(nèi)開發(fā)企業(yè)萬科依然占據(jù)首位，恒大、中國海外發(fā)展分別位列第二、三位。碧桂園和金地集團均躋身前十，排名分別由上年的第11和14名上升至第7和第10名，富力地產(chǎn)排名由上年的第6名下降至第9位。

　　從入榜企業(yè)經(jīng)營模式上看，高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)業(yè)績突出，名次較為居前。長期以來，眾房企一直在“周轉(zhuǎn)速度型”和“品質(zhì)利潤型”這兩種模式間尋找著力點和平衡點。在2011年信貸緊張、資金成本高企的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。從榜單中看，諸如萬科、恒大、保利、龍湖等高周轉(zhuǎn)型房企全年業(yè)績?nèi)匀蝗〉幂^好表現(xiàn)，實現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

　　不過測評研究報告也顯示，整體來看，上市房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)速度在2010年有所放緩后再次大幅下降。通過對近三年數(shù)據(jù)的比較，上市房企存貨普遍急劇增加，其中，滬深房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28，較2010年存貨周轉(zhuǎn)率均值0.72下降60.83%，存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長。

　　可見，面對當(dāng)前持續(xù)低迷的市場環(huán)境，企業(yè)業(yè)績的優(yōu)劣不但取決于企業(yè)對政策、市場等方面的準(zhǔn)確研判，還取決于企業(yè)能否適時調(diào)整經(jīng)營策略。從2011年企業(yè)銷售業(yè)績來看，企業(yè)只有順勢而為，適時調(diào)整營銷策略、加快周轉(zhuǎn)和去庫存化速度，才能抵御市場沖擊，保障企業(yè)資金鏈安全，為企業(yè)未來的競爭做足準(zhǔn)備。

　　解讀2：規(guī)模擴張速度放緩 房企風(fēng)險累積漸重

　　2011年，伴隨著行業(yè)競爭程度的上升，上市房企的收益水平增速回落，業(yè)績增速普遍下滑，來自不同層面的風(fēng)險不斷累積，考驗著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。

　　測評研究報告顯示，2011年上市開發(fā)企業(yè)銷售業(yè)績欠佳，除資產(chǎn)總額、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入小幅上升外，運營規(guī)模類其余指標(biāo)均出現(xiàn)小幅下滑。2011年，共計61家上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤較上年下滑，占測評范圍的35%，更有64家上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤下降，盈利受限明顯。

　　同時，房地產(chǎn)上市企業(yè)仍然處于較高的負債水平，而去化周期變長，資金回籠速度變緩，使企業(yè)面臨較大的償債壓力。數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為64.82%，凈負債率均值為55.60%，企業(yè)負債水平仍處于歷史高位。

　　此外，全部上市房企存貨總量高達2.47萬億，均值達151.35億元，較2010年上升26.90%。與存貨大幅上升相應(yīng)地，上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率不斷下降，2011年滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.28，較2010年下降60.83%。房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨消化速度降低，而存貨總量不斷上升，現(xiàn)金回流壓力倍增，企業(yè)資金鏈風(fēng)險不斷上升。

　　2011年，房地產(chǎn)上市企業(yè)融資同樣困難重重，針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的調(diào)控政策持續(xù)從緊，上市房地產(chǎn)公司面臨的融資環(huán)境延續(xù)了2010年以來的緊縮態(tài)勢，各融資渠道難見松動。銀行信貸方面，收緊情況顯著，貸款授信偏向保障性住宅項目。同時，A股房地產(chǎn)IPO全面暫停，雖然有金隅股份、新華聯(lián)置地等借殼成功，但這些公司的核準(zhǔn)均存在特殊性，不代表著當(dāng)前房地產(chǎn)并購重組政策發(fā)生了變化。與2010年相似，在不斷收緊的宏觀調(diào)控中，由于股市融資、銀行貸款的路徑收窄，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將目光投向了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托2011年發(fā)行量較2010年有較大增長。但隨著大量開發(fā)貸款和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商將面臨巨大的還款壓力。

　　測評研究報告指出，根據(jù)各個抗風(fēng)險層級企業(yè)的流動比率、凈負債率和資產(chǎn)負債率的均值的比較分析，其中，強抗風(fēng)險層級的企業(yè)僅有5家，占納入測評176家上市房企業(yè)總量不到3%，而低抗風(fēng)險和弱抗風(fēng)險層級的企業(yè)分別占比為61%和8%，上市房企抗風(fēng)險能力亟待提升。

　　解讀3：上市房企港超內(nèi)地　運營差距繼續(xù)擴大

　　2011年，滬深A(yù)股房地產(chǎn)板塊指數(shù)全年下跌22.49%，A股房地產(chǎn)板塊市值從年初的11342億元下降到年末的9106億元，創(chuàng)自2008年全球金融危機以來的新低。另外，恒生地產(chǎn)指數(shù)與年初相比下跌23.80%，整個行業(yè)下行趨勢加強。

　　2011年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為547.79億元，同比增長25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為167.53億元，與上年相比增長8.67%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2011年在港上市房企收入均值115.65億元，同比增長32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為33.69億元，同比微漲4.89%。

　　在收益水平方面，2011年內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司每股收益均值0.39元，上證、深成A股每股收益均值分別為0.40、0.52元，房地產(chǎn)板塊收益水平低于滬深A(yù)股整體水平。在港上市房企2011年每股收益均值為0.56元，收益水平高于內(nèi)地上市企業(yè)。

　　總體來看，面對樓市調(diào)控和市場低迷，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在量和漲幅方面均于滬深上市房地產(chǎn)公司，在行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控形勢下，滬深上市房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了資產(chǎn)總額和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入規(guī)模同比增速大幅下滑的現(xiàn)象。

　　解讀4：積極參建保障住房 關(guān)注公益樹立品牌

　　隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，眾多開發(fā)企業(yè)進一步重視企業(yè)的社會責(zé)任，認(rèn)識到企業(yè)不應(yīng)僅以追求利潤為目的，還要積極承擔(dān)對社會、企業(yè)員工和環(huán)境保護等責(zé)任。近些年眾多企業(yè)踐行社會責(zé)任，積極加入社會公益活動、參與國家保障房建設(shè)等，進一步提升企業(yè)知名度，塑造企業(yè)良好的社會形象。目前，開發(fā)企業(yè)在依法納稅的同時，更加注重通過參與保障房建設(shè)、環(huán)境保護、慈善捐款等方式履行企業(yè)社會責(zé)任。

　　2011年，受業(yè)績波動的影響，中國房地產(chǎn)上市公司納稅額均值約為4.46億元，同比減少33.43%，而2010年上市公司同比增加76.62%。

　　隨著國家對保障性安居工程建設(shè)重視程度的提升，越來越多的上市房企積極參與到保障房的投資和建設(shè)中來。實際上，參與保障性安居工程的投資和建設(shè)不僅體現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任，為企業(yè)贏得良好的社會聲譽，增強良好品牌形象，同時在住房市場逐步回歸居住屬性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸理性的趨勢下，參與保障性安居工程的投資和建設(shè)無疑能為企業(yè)發(fā)展，如融資能力等多方面增添動力。年內(nèi)，上海城投、恒盛地產(chǎn)、金隅集團、首開股份等企業(yè)先后獲得了保障房開發(fā)專項資金。

　　另外，上市房企還通過捐款、合作、贊助和設(shè)立基金等方式，積極參與各種社會公益事業(yè)。恒大地產(chǎn)年內(nèi)捐款總額高達2.02億元，碧桂園捐款總額為1.34億元，雅居樂、龍湖、寶龍等也在社會公益事業(yè)中做出了貢獻。保利地產(chǎn)的“和基金”、金地集團的“弘金地基金”、金融街的“金融街基金”在內(nèi)的房地產(chǎn)上市企業(yè)通過建立專門的慈善基金的方式充分體現(xiàn)了上市房地產(chǎn)企業(yè)作為社會公民的社會責(zé)任感。

　　解讀5：積極創(chuàng)新應(yīng)對變化 深度競爭大幕開啟

　　創(chuàng)新是企業(yè)進步的靈魂，是企業(yè)獲取持續(xù)競爭力的核心。2011年在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境沉重的大勢下，更多房企通過創(chuàng)新尋求更廣的發(fā)展空間和新的利潤增長點。許多上市房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營模式創(chuàng)新、戰(zhàn)略多元化創(chuàng)新及企業(yè)融資、營銷、產(chǎn)品等多方面的創(chuàng)新取得了進展，為度過“冬天”奠定了基礎(chǔ)。

　　面對上市房地產(chǎn)企業(yè)競爭環(huán)境日趨緊張，上市房企總結(jié)企業(yè)成長經(jīng)驗，在經(jīng)營戰(zhàn)略上爭取主動，在營銷、產(chǎn)品、融資等不同方面銳意創(chuàng)新，房地產(chǎn)上市企業(yè)間的深度競爭大幕正在開啟。

　　應(yīng)該說，我國住宅產(chǎn)品回歸居住屬性的趨勢已經(jīng)確立，隨著市場調(diào)整的持續(xù)，未來房地產(chǎn)企業(yè)在單個項目上的暴利時代已成過去，依賴于土地紅利、人口紅利的粗放發(fā)展模式，將逐漸被品牌競爭、產(chǎn)品競爭、戰(zhàn)略競爭的企業(yè)核心競爭能力競爭模式所替代。在此背景下，上市房地產(chǎn)企業(yè)除了不斷開拓視野，積極創(chuàng)新外，在企業(yè)戰(zhàn)略策略、企業(yè)管理等層面也將面臨激烈的競爭。