新華房產(chǎn)北京4月18日訊(記者 姚心璐)在北京春季房展會中海外地產(chǎn)占據(jù)半壁江山、2013年中國跨境房地產(chǎn)投資總量已增至160億美元……種種跡象表 明，在中國，海外購房正掀起新一波“購房潮”。本期新華有約特邀多位嘉賓對此進(jìn)行解讀，探討海外地產(chǎn)的市場狀態(tài)，以及海外購房的具體情況。

  海外購房都去哪兒：從美加奧轉(zhuǎn)向歐洲的購房趨勢

  北京振邦律師事務(wù)所高級移民專家陳志強表示，在中國人進(jìn)行海外購房的早期，目的地主要是加拿大、美國和澳洲。“加拿大主要是很多客戶移民到當(dāng)?shù)?，為了孩子讀書，不得不在當(dāng)?shù)刭徺I一些房產(chǎn)，大家熟知的像溫哥華、多倫多。”他說。

  澳洲的房產(chǎn)也同樣受到青睞，澳洲持證律師周瑤介紹說，澳大利亞和加拿大、美國不同，很多人在自己選擇移民的同時選擇房產(chǎn)。澳洲可以對所有的房產(chǎn)，銀行會放出相當(dāng)高的房貸，高可以是95%，甚至是105%房價的房貸，使購房者可以用這5%購置家具。

   但近年來，隨著中國人在海外移民比例加大，美國、加拿大等國家都對移民政策有了一定限制，陳志強表示，加拿大已經(jīng)在今年2月將聯(lián)邦移民砍掉了，美國也在 收緊移民政策。而據(jù)周瑤介紹，澳大利亞雖然未對中國人購房進(jìn)行限制，但由于中國人在澳洲爆炒樓花，導(dǎo)致澳洲房價始終在不正常上漲。

  歐洲律師Mate表示，隨著中國人對歐洲的進(jìn)一步了解，近年來，海外的購房逐漸向歐洲轉(zhuǎn)移。“中國人開始發(fā)現(xiàn)了歐洲地區(qū)的一些優(yōu)勢，生活方式的一些區(qū)別。”

  海外購房的原因：投資移民雙作用

  “只要買房子，無論是在國外還是國外，原因無外乎兩種。”陳志強說，“種就是大家所熟知的，我購買房產(chǎn)是為了自住，另外一種就是投資。對海外房產(chǎn)的投資可能區(qū)別于國內(nèi)，投資額外還會增加一個移民身份的存在。拿到了移民身份會涉及到定居，當(dāng)然定居還有很多原因。”

   而Mate則認(rèn)為，定居是中國購房者比較傾向的原因。他著重強調(diào)了定居歐洲后，教育、醫(yī)療和養(yǎng)老方面的優(yōu)勢。“我自己受了歐洲教育，覺得這個教育方式是 非常好的，對于孩子也是一個好的選擇。還有老人，歐洲的生活方式比較慢、比較舒服，非常適合養(yǎng)老。醫(yī)療方面也是一個優(yōu)勢，我們的醫(yī)療都是免費的。”他 說。海外置業(yè)移民權(quán)威咨詢電話：400-6767-490

  、如何購買海外房產(chǎn)：警惕四種陷阱陳志強介紹說，其實在海外購買房產(chǎn)的流程比較簡單，“客戶申請簽證十天左右就可以拿到，然后飛到想去的國家，考察當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)，整個過程只需要3個月左右。”

  然而周瑤表示，購置海外房產(chǎn)也需要警惕多種風(fēng)險。

   “首先是購置二手房的風(fēng)險，”周要說，“有些二手房產(chǎn)權(quán)不清，比如產(chǎn)權(quán)屬于甲乙兩人，而客戶從甲處購買二手房，而乙并不知情，辦理過戶以后，也許過了一 段時間，當(dāng)乙發(fā)現(xiàn)自己的產(chǎn)權(quán)受到侵犯的時候，他隨時可以對我們的購買人提起訴訟。而購買人如果通過這個房產(chǎn)拿到身份的話，那身份后續(xù)的登記會受到很大影響 的。”

  周瑤介紹的第二個陷阱，是指一些不太正規(guī)的中介。“這些中介通常對房屋的真實狀況都會有所隱瞞，比如房屋曾做過一些法律不允許或大家道德觀念不接受的用途，或者房屋的質(zhì)量問題等等。”

  她表示，有關(guān)律師的問題也可能會成為陷阱，通常情況，購房律師和移民律師應(yīng)該是兩個人，而有一些人為了節(jié)省律師費，只雇傭一個律師。而因為利益關(guān)系，一個律師達(dá)不到相互制衡的作用，從而對客戶進(jìn)行隱瞞和欺騙。

  “購買二手房的風(fēng)險很大，但也不意味著購買新房就沒有風(fēng)險，”周瑤說。她認(rèn)為，在購買新房的過程中，購房者可能會受到一些小開發(fā)商的欺騙，比如一些小開發(fā)商對外國人會報與本國不同的虛假售價。“如果選擇正規(guī)公司代理，這個風(fēng)險就會有所減小。”周瑤說。

  海外房產(chǎn)購買時機：抄底歐洲正當(dāng)時

  Mate認(rèn)為，從各國的形式來看，北美及澳洲的房價已經(jīng)升到一個頂峰的水平，無論是從泡沫的角度還是繼續(xù)升值的角度，都不是佳的投資選擇。

   “據(jù)我了解，溫哥華市中心一個小公寓就要達(dá)到100多萬加幣。”周瑤說。她表示，目前加拿大和澳大利亞的房價已經(jīng)虛高，泡沫內(nèi)容很多；相比之下，美國的 部分房產(chǎn)要合適一些，但美國住宅的持有成本很高，包括房產(chǎn)稅、維護(hù)費等等，而且美國對二手房出售的管控十分嚴(yán)格，如果達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，就難以被批準(zhǔn)出售。 “所以購房者如果要投資美國房產(chǎn)，需要將后續(xù)的持有費用計算進(jìn)去。”

  但與之對應(yīng)的，Mate和周瑤均認(rèn)為，今年正式抄底歐洲房產(chǎn)的 恰當(dāng)時機。“前幾年經(jīng)濟(jì)危機，房價已經(jīng)有所下跌，而現(xiàn)在的政策比較平緩，經(jīng)濟(jì)有所復(fù)蘇，所以現(xiàn)在是一個購買歐洲房產(chǎn)比較好的時機。一個是以后的房價可能會 回升；二是因為歐洲土地面積比較小，作為新建筑用地的面積更少，將來可以選擇的房產(chǎn)會越來越少，如果中國人過去買房，會更難選到自己心儀的地理位置。”

  海外房產(chǎn)送移民：歐洲四國購房移民

  近年來，提到海外房產(chǎn)，就聯(lián)想到購房移民。據(jù)陳志強介紹，自2009年以來，從塞浦路斯開始，西班牙、葡萄牙和希臘都陸續(xù)推出了購房移民的政策，即：購買一定金額以上的房產(chǎn)，可以送所在國的居留權(quán)。

   “塞浦路斯是滿足30萬歐元就是可以移民，希臘是25萬歐元，西班牙和葡萄牙都是50萬歐元。”陳志強說，“從金額角度來看，感覺塞浦路斯和希臘更具有 優(yōu)勢，但事實是這樣的，我們從國別來說，雖然塞浦路斯是屬于歐盟成員國，但是不是申根國。而西班牙和葡萄牙屬于歐盟成員國，同時也是申根國。”

   陳志強認(rèn)為，從移民條件上來看，葡萄牙相對比較有優(yōu)勢。“其他幾個國家都是攜配偶和妻子移民，只有葡萄牙是三代移民。同時葡萄牙的居住條件比較低，一年 只需要居住7天。而西班牙在第5年轉(zhuǎn)永居的時候，5年內(nèi)要累計住滿4年零2個月，而葡萄牙是沒有這個要求的，只要每年夠7天，直接就轉(zhuǎn)成居留權(quán)。”