山水國際·悅府

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戶型：二室（1）三室（12）四室（1）

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從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，在一線和部分熱點二線城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。CNSPHOTO提供

為規(guī)范房地產市場，住房和城鄉(xiāng)建設部日前對一批涉嫌存在違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地產市場秩序等行為的房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構進行了曝光警示。

此前，針對過快上漲的房價，北京、天津、南京、深圳等22個城市相繼發(fā)布樓市調控政策，從嚴限貸限購。

由此可見，從上到下都在緊鑼密鼓地為樓市“降溫”，并取得明顯成效。來自某地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，出臺調控政策的22個城市10月份市場成交量平均下調幅度達到了40%左右。

盡管各地政策力度強弱各不同，但密集出臺的調整政策確實讓之前火爆的房地產市場來了一個大范圍“降溫”，從而使房地產向著健康持續(xù)的方向發(fā)展。

業(yè)內人士認為，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會升級到一城一策、一城多策。通過合理的政策引導和市場運行，讓小城市樓市活躍起來，讓大城市樓市冷靜下來。

熱點城市房價漲幅回落

與9月份相比，深圳和成都房價指數(shù)環(huán)比降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也回落了1.0至3.8個百分點。

從數(shù)據(jù)統(tǒng)計和市場反應看，本輪以問題為導向、針對性極強的調控政策正產生積極效果。“本輪房地產調控政策的zui大特點是執(zhí)行力強。僅半個月，過熱的市場就開始降溫，政策的落地效果非常明顯。”某地產首席分析師表示，從政策執(zhí)行力度看，這是過去十幾年房地產調控執(zhí)行力度中zui大的一次。

此次各地調控升級力度強勁，限購、信貸等關鍵內容在新政中均有詳細涉及。同時，調控政策還采取多種方式加強了對土地供應的調節(jié)，效應也已傳導到土地市場。相比調控前市場zui為火爆的8月和9月，成交的高價地數(shù)量開始減少。

10月21日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了當月住宅銷售價格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月前半月熱點城市出臺并實施調控新政后，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均已降低，漲幅回落明顯。“其中，與9月份相比，深圳和成都房價指數(shù)環(huán)比已經出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也都明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示。

市場降溫首先表現(xiàn)在大幅萎縮的成交量上。“從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，在一線和部分熱點二線城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個，下降40%至20%的城市有3個。”劉建偉表示。

“從北京購房資格核驗情況看，10月1日至16日為1.74萬戶，較9月份同比漲幅回落50個百分點。”專家表示，樓市成交量減少會促使房價漲幅回落。從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地已出現(xiàn)二手房降價的現(xiàn)象。

談到今年前9個月的房地產市場，對樓市頗為關注的北京市浩東律師事務所律師劉疆據(jù)記者說，部分二三線城市囤房太多，導致整個產業(yè)鏈無法周轉，去庫存有助于推進新型城鎮(zhèn)化建設，讓中小城市留住人才。

“但問題出在一些地區(qū)為了去庫存而出臺相應的優(yōu)惠政策，使得大量資金以較快的速度進入房地產市場，不僅消化了二三線城市的庫存房，還直接帶火了本來就處于高位的一線房價。”劉疆說。

劉疆表示，“除了過熱投資和投機之外，也要考慮到房地產市場的剛性和客觀需求。比如，伴隨著收入結構的優(yōu)化和"二孩政策"的放開，一些家庭的住房改善需求提前到來等因素。”

多措并舉鞏固調控

給房地產市場降溫，要加大金融資產產品的開發(fā)力度，給閑置財富找到更多的出口。此外，各個城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策。

業(yè)界人士普遍認為，給房地產市場降溫，當務之急是既要讓房地產市場的投資者回歸理性，又要給閑置財富找到更多的出口。

“有人比喻股市和樓市是蹺蹺板，在股市火爆的時候，資金就從樓市撤出來投到股市，股市現(xiàn)在不溫不火，資金又回到了樓市，這種說法雖然有些片面，但我們也呼吁盡快推動資本市場的健康發(fā)展，使其成為個人投資的重要渠道，同時為居民提供更多的投資產品和投資渠道。”某網(wǎng)站房地產事業(yè)中心一位銷售總監(jiān)這樣說。

采訪中，記者了解到，社會閑置資金需要出口，否則一旦這些“熱錢”在某些看似回報率較高的領域形成“堰塞湖”，對實體經濟的負面影響也是不可估量的。

對此，劉疆也認為要加大金融資產產品的開發(fā)力度。“當前，金融理論界與實踐界在密集討論"資產荒"的問題，在低利率時代，大量資金沒有出口，銀行儲蓄利率、債券收益率都偏低，股市留不住資金，導致資金出現(xiàn)羊群效應，大量涌入了房地產市場。”

同時，劉疆提出，給房地產市場“降溫”要先給銀行“降溫”：“一味地加杠桿，一旦房價回調，銀行信貸將存在違約風險。”

zui根本的解決之道，劉疆認為是因城施策。“考慮到去庫存政策在一些地區(qū)的實際操作情況，我認為房地產市場調控需要制定大的框架，在這個框架之下，各個城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策，比如一線城市要控，減少房價泡沫；二、三線城市要調，特別是中小城市，還要加大配套基礎設施的建設力度，優(yōu)化城市發(fā)展戰(zhàn)略。”劉疆認為。

中國銀行原外部監(jiān)事梅興保也表示支持房地產政策的分區(qū)域調控。梅興保說：“熱點城市要加強調控，合理引導市場回歸理性；三四線城市房地產市場也不能"一棒子打下去"，這些領域本來就應該去庫存的，特別是中西部的地級市、縣級市，這些地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平本來就偏低，房地產回暖是好現(xiàn)象。”

梅興保表示，現(xiàn)行的“一線城市房地產調控從金融去杠桿、提高收入比例”的政策是正確的，過高的房價會抑制產業(yè)的發(fā)展，阻礙高端人才的聚集，而且一座城市未來的發(fā)展如果過度依賴房地產，這種發(fā)展也是不可持續(xù)的。

各地政策分化明顯

《2016年三季度市場總結與四季度趨勢展望》預計，四季度，對于已經進入房價快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市，未來的調控政策將會加強。

此前的9月6日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了《貫徹〈法治政府建設實施綱要（2015～2020年）〉的實施方案》。記者了解到，住建部將完善房地產宏觀調控，堅持分類調控，因城施策。建立全國房地產庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產市場監(jiān)測機制。實施住宅用地分類供應管理，完善和落實差別化稅收、信貸政策。建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制，支持居民合理住房消費。

與此同時，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長盛來運在介紹今年8月份國民經濟運行情況時特別提出，截至8月末，全國商品房待售面積為70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米，已是連續(xù)6個月減少了。

同比來看，7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。由此可見，房地產去庫存進度正在提速。

值得一提的是，我國房地產市場去庫存的任務同樣艱巨，更需堅持對癥下藥。

相關研究機構日前發(fā)布的《2016年三季度市場總結與四季度趨勢展望》顯示，三季度出臺去庫存措施的城市繼續(xù)增加，且政策更加具體細化。福建、沈陽等地住宅和商辦庫存壓力均較大，在大力推進住宅去庫存的同時，還進一步出臺政策推動商業(yè)地產去庫存；浙江明確了去庫存短期及中長期目標，措施涵蓋供需兩端以及健全長效機制等多個方面；遼寧進一步深化住房制度改革，培育發(fā)展住房租賃市場；蕪湖著重鼓勵農民進城購房。

該報告預計，四季度，各線城市政策分化將更明顯，對于已經進入房價快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市，未來調控政策將加強，比如在需求端展開限購、限貸以及限價等，在供應端通過加大供給、加強監(jiān)管，平抑市場過熱現(xiàn)象。而東北、西北二線城市及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)落實貨幣補貼、棚改貨幣化、鼓勵農民工進城購房等政策，加大力度去庫存。商辦庫存整體承壓，未來將積極調節(jié)增量、盤活存量，降首付、減稅負以促進需求增長。

業(yè)內人士認為，下一階段必須更加嚴格執(zhí)行調控政策，進一步細化落實具體措施，以鞏固良好的開端。同時，由于各城市政策力度不一，效果不同，為鞏固調控成果，部分力度不大的城市應追隨力度強勁、落實到位的城市，進一步加大政策的執(zhí)行力度。
 

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