7月份堪稱樓市“限購(gòu)解禁月”,包括濟(jì)南、?？?、杭州、蘇州、徐州等十多個(gè)城市松綁了限購(gòu)政策。在46個(gè)限購(gòu)城市中,已經(jīng)有24個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào),占此前執(zhí)行限購(gòu)政策城市比例的一半多。此外,有傳聞稱石家莊也將在8月1日對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。不過(guò),盡管越來(lái)越多的城市調(diào)整限購(gòu)政策,但銀行個(gè)人房貸額度依然吃緊,這在很大程度上將抵消松綁限購(gòu)的效果。
 

　　大戶型不再限購(gòu)成一大特色
 

　　限購(gòu)城市接二連三解除限購(gòu),對(duì)于不斷涌現(xiàn)解除限購(gòu)的城市,易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱評(píng)論表示:“每周都有兩三個(gè)城市限購(gòu)放松或取消,此時(shí)不調(diào)更待何時(shí)。”
 

　　值得注意的是,此輪限購(gòu)放松,不少城市都選擇“定向”解除限購(gòu),大戶型不再限購(gòu)成為一大特色,這也許與此前大戶型滯銷嚴(yán)重有直接關(guān)系。例如,從 7月19日起,蘇州全市已取消對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)政策,本地人及外地人都可直接在蘇州購(gòu)買90平方米以上的房屋。但是90平方米以下的房屋仍繼續(xù)執(zhí)行原有的限購(gòu)政策。
 

　　與蘇州政策較為相似的還有武漢限購(gòu)政策的調(diào)整。自7月19日起,武漢140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購(gòu)范圍。至此,蘇州、武漢兩地限購(gòu)政策開始走向“差別化”執(zhí)行。
 

　　總體來(lái)看,近期各地限購(gòu)政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?其中,4個(gè)城市中高端住宅首先取消限購(gòu)成為這些城市限購(gòu)政策調(diào)整的一個(gè)比較重要的特征。
 

　　限購(gòu)放開各城市成交走勢(shì)迥異
 

　　據(jù)媒體報(bào)道,取消限購(gòu)后,濟(jì)南7月前20天的成交量比6月同期暴漲188.1%。但此后該市的樓市成交逐漸回復(fù)正常水平。另外,成都7月16日限購(gòu)取消之后成交量也出現(xiàn)大幅上漲,據(jù)成都市房管局備案數(shù)據(jù)顯示,7月16日,限購(gòu)松綁當(dāng)天,成都主城區(qū)住宅成交量為188套,而7月17日,成都主城區(qū)住宅成交量達(dá)到519套,漲幅近兩倍。
 

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為,限購(gòu)取消后,成交量上升是正常的,但是要仔細(xì)分析上升的原因,是之前已簽約但因限購(gòu)原因不能登記備案的房源,還是真正的銷售。
 

　　事實(shí)上,并不是所有的城市都能從限購(gòu)中獲益。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,部分城市如南昌、廈門、武漢、長(zhǎng)春、蘇州、杭州等取消限購(gòu)時(shí)間尚短,從近兩個(gè)月的周成交走勢(shì)來(lái)看放松限購(gòu)后市場(chǎng)成交與前期基本持平甚至略有下滑。
 

　　作為全國(guó)個(gè)正式發(fā)文解除限購(gòu)的城市,呼和浩特取消限購(gòu)的當(dāng)周(6月23日-29日)住宅成交套數(shù)為276套,與前一周(6月16日-22 日)287套的成交量基本持平,限購(gòu)放開后的三周內(nèi)成交量和成交金額均有所上升,但同時(shí)成交均價(jià)快速下滑,取消限購(gòu)并沒(méi)有成為樓市趨好的決定因素。
 

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
 

　　銀行房貸緊縮打擊買家入市積極性
 

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái),在銀行收緊房貸的形勢(shì)下,限購(gòu)的解除難以讓市場(chǎng)成交快速?gòu)?fù)蘇,其效果有限。
 

　　據(jù)悉,目前銀行對(duì)于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)依然“不積極”,不少城市出現(xiàn)買房卻無(wú)法貸款的尷尬現(xiàn)象。這在很大程度上打擊了取消限購(gòu)后買家的入市積極性和購(gòu)房能力。
 

　　近期,農(nóng)行上海分行宣布對(duì)上海地區(qū)200萬(wàn)元(含)以上個(gè)人住房商業(yè)貸款(剔除了公積金)可執(zhí)行基準(zhǔn)利率9.5折的優(yōu)惠,200萬(wàn)元以下按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。但商貸200萬(wàn)元以上的首套住房,可能是針對(duì)中高端客戶的需求,而不是滿足樓市的剛性需求,因此,農(nóng)行房貸出現(xiàn)松口對(duì)上海樓市的影響不會(huì)太大。除此以外,全國(guó)重點(diǎn)城市亦并未見到房貸明顯松動(dòng)跡象。
 

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為,從短期內(nèi)來(lái)看,盡管今年4月份以后限購(gòu)等調(diào)控政策出現(xiàn)定向?qū)捤?部分城市也開始出臺(tái)相關(guān)“救市”措施,但這反而助長(zhǎng)了開發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心,一定程度上也不利于市場(chǎng)成交量的上揚(yáng)。受銀行信貸持續(xù)緊縮等因素影響,限購(gòu)等政策松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有太大的效果。