王石、任志強、馮侖。逍遙、執(zhí)拗、超然。

  這些鮮明的人物和個性，伴隨著一代地產(chǎn)大佬的隱退，越來越難以看到。

  仿佛在作別一個時代，這一批早的中國房地產(chǎn)業(yè)的弄潮兒，正在轉(zhuǎn)換自己人生的軌道；與此重疊的，是中國經(jīng)濟增長從高速到中低速的陣痛，也是地產(chǎn)行業(yè)從“黃金”到“白銀”的降格。

  人終歸要老去，而時代則不斷向前。白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，外部環(huán)境突變，版圖不斷延展，競爭也變得激烈，誰是新一代地產(chǎn)大佬，誰又將執(zhí)行業(yè)牛耳？

  大佬退休：一個時代的背影

  10月22日，“大炮”任志強召開退休記者見面會。盡管他宣稱自己“退而不休”，但此后人們的解讀都是用了“再見”、“退卻”、“謝幕”之類的詞語。在他之前，“行業(yè)老大”王石早已處于半游學狀態(tài)，“地產(chǎn)思想家”馮侖也已無心戀戰(zhàn)萬通。華東一家開發(fā)商內(nèi)部80后人士說，有“地產(chǎn)大佬”這個詞匯，也不過十余年的時間。這十年，中國經(jīng)濟發(fā)生了巨大的變化；伴生于這場大變革的中國房地產(chǎn)業(yè)，誕生了代“英雄”。他們，有的出身國企，有的生于草莽，卻獲得了同樣的成功。

  翻看大佬們的履歷，代的大佬們大多出生于1950年代，王石、任志強、馮侖、宋衛(wèi)平是其中的代表。

  王石創(chuàng)辦的萬科長年雄踞房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模老大地位。從百億到千億，萬科只用了6年時間；任志強自稱是行業(yè)“利益代言人”，不屑萬科規(guī)模老大之位；宋衛(wèi)平則是產(chǎn)品主義的擁躉，綠城某些產(chǎn)品可謂做到了。

  上述大佬的退休或轉(zhuǎn)型，或因年齡，或因制度，或因市場。相對于王石的自動讓位，任志強的自然退休，宋衛(wèi)平則扮演了一個悲情式的角色，他因市場壓力選擇將綠城股份轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國的孫宏斌。

  值得一提的，還有SOHO中國董事長潘石屹，他雖生于1963年，但卻是早期“萬通六君子”之一。2007年上市時，SOHO曾許給投資者一個動人的商業(yè)地產(chǎn)的故事，卻因其散售模式遭遇危機，潘石屹已將名下股份轉(zhuǎn)予妻子張欣，自己專心做公益了。

  令人唏噓的，是合生創(chuàng)展老板朱孟依。合生曾被稱為地產(chǎn)航母，連萬科都要忌憚三分。如今的合生創(chuàng)展，早已跌落陣營，一度徘徊在退市的邊緣。2013年，朱孟依女兒朱桔榕被任命為合生創(chuàng)展副主席。

  這一代大佬中，還有中海外原董事局主席孔慶平、保利地產(chǎn)原董事長李彬海、碧桂園主席楊國強、富力地產(chǎn)張力、李思廉、世茂房地產(chǎn)許榮茂等人，如今也已發(fā)聲不多。

  轉(zhuǎn)身背后：房地產(chǎn)長期拐點到來

  地產(chǎn)江湖人事浮沉，一代大佬的離去，是否太早？也許這并不由他們左右。種種數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)到達一個臨界點。

  10月30日，任志強出席第六屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇時說，今年前三季度房地產(chǎn)投資下降到12.5%，但是如果分季度看，三季度當季的房地產(chǎn)投資增速只有10%。

  這是前所未有的低位。數(shù)據(jù)顯示，過去十多年間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平均大約在23%的水平，高曾達到40%。

  按照發(fā)改委一位研究人士的測算，15%左右的開發(fā)投資增速對應7.5%左右的GDP增長，10%則意味著GDP要降到7%以下。未來中國宏觀經(jīng)濟降速，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跟著降也是應有之義。而占中國房地產(chǎn)業(yè)70%以上的住宅開發(fā)業(yè)務，也已到達一個峰值。2013年，全國新建商品房面積達到創(chuàng)紀錄的13億平方米。

  德信資本董事長陳義楓認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在進入存量時代，未來中國的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值。

  就連樂觀的任志強也坦言，此前預測商品房年銷售面積會在17億平方米見頂回落，但現(xiàn)在看來，去年的13億平方米已經(jīng)是階段性的頂部。未來多年，全國商品房年銷售量都可能在10億平方米左右。

  今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了自發(fā)性的調(diào)整，行業(yè)的供需關系失衡，很多城市已經(jīng)供大于求。

  一些大佬早已洞察其中的先兆，率先轉(zhuǎn)型。王健林就是50后大佬中特殊的一位，他現(xiàn)今仍然占據(jù)公司一把手之位，絲毫沒有退休的意思，且?guī)ьI萬達從商業(yè)地產(chǎn)跨越到文旅產(chǎn)業(yè)，雄心勃勃搭建萬達新的帝國。1958年出生的許家印是另外一個特例。他的恒大地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展卻是飛速。從2007年到 2013年，6年間公司規(guī)模增長超過10倍；2014年恒大正式開始多元化，橫跨地產(chǎn)、文體、快消、光伏等多個領域。據(jù)此，可將其歸為新生代大佬行列。

  兩“萬”爭霸：誰能代表行業(yè)未來？

  對比兩代地產(chǎn)大佬可以發(fā)現(xiàn)，代彼此之間交集非常多，他們大多白手起家，或是對手，或是朋友，或二者兼有；而第二代的大佬大多屬千億級企業(yè)陣營，彼此交集較少，他們大多是職業(yè)經(jīng)理人，或“富二代”，也有不少是自己創(chuàng)業(yè)。

  保利地產(chǎn)董事長宋廣菊、龍湖董事長吳亞軍是兩位地產(chǎn)界的女中豪杰。保利的相關多元化、龍湖從住宅到商業(yè)的轉(zhuǎn)型，都非常有代表性；碧桂園則進入莫斌、朱榮斌雙總裁的職業(yè)經(jīng)理人時代。

  新生代大佬中，接班王石的萬科總裁郁亮，是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的急先鋒。萬科的合伙人、輕資產(chǎn)，做商業(yè)、做物流、互聯(lián)網(wǎng)等動作，均源于轉(zhuǎn)型的焦慮，按郁亮的話來說，就是怎么在白銀時代活下去。

  郁亮認為，目前所有的開發(fā)商，包括萬科在內(nèi)，都還沒有拿到下一個時代、下一個十年的入場券。只有時代的企業(yè)，沒有永遠成功的企業(yè)。過去黃金時代的很多經(jīng)驗，所扮演的角色，在互聯(lián)網(wǎng)時代都要被顛覆。

  郁亮首先顛覆的，是王石和他為代表的萬科人的身份：從職業(yè)經(jīng)理人變?yōu)楹匣锶?，從員工變?yōu)楣蓶|；其次，是用互聯(lián)網(wǎng)思想武裝萬科。

  那么，誰又是當下房地產(chǎn)行業(yè)當之無愧的領袖？21世紀經(jīng)濟報道-飛笛資訊研究員綜合研究企業(yè)規(guī)模、凈利潤、轉(zhuǎn)型方向和力度、行業(yè)影響力等多個指標顯示，萬科和萬達兩強爭霸，萬科略勝一籌。

  “年底大家又會問，房地產(chǎn)行業(yè)老大是誰？”10月25日，萬科總裁郁亮說，房地產(chǎn)行業(yè)再拿銷售規(guī)模衡量已不合適，應該換一個標準體系。而這個標準，在他看來，包括企業(yè)是否在積極適應新的時代、是否是個健康的組織等指標。

  觀察人士指出，無論是萬科的城市配套服務商，還是萬達的文旅產(chǎn)業(yè)、消費O2O，其中都隱含著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的路徑，也都代表著商業(yè)消費升級的趨勢，大佬們依然可以大有作為。