只是，上一個(gè)“買(mǎi)房子就能賺錢(qián)的黃金時(shí)代”真的已過(guò)去了。對(duì)于這一點(diǎn)，參加第六屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)的三位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家無(wú)一否認(rèn)。那么，下一個(gè)“新黃金時(shí)代”又是如何的呢?且看著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、住建部原政策研究中心主任陳淮，新華指數(shù)公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)金巖石以及華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉在中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)上的精妙言論。

更加給力的新黃金時(shí)代，也是更多淘汰的十年

諸如“今年8月取消限購(gòu)令、9月松綁限貸政策、近期又迎來(lái)降息……”一系列政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實(shí)際是政策的“侍機(jī)而退”，即，政策選擇了對(duì)的時(shí)機(jī)推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已有了新常態(tài)———“政策主導(dǎo)影響市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)機(jī)制顯現(xiàn)，令真正的黃金十年才剛剛開(kāi)頭———走到了市場(chǎng)說(shuō)了算的時(shí)代。”陳淮指出，這個(gè)新黃金十年是發(fā)展的十年，又同時(shí)是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年!是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)全面凈化，行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、市場(chǎng)適應(yīng)能力、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高的新十年。同時(shí)也是病弱個(gè)體不斷被淘汰的十年。華偉也認(rèn)為：“未來(lái)十年，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)比以前更加給力。2013年開(kāi)始，政府樹(shù)立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，但因歷史原因，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)處于”負(fù)起點(diǎn)。

對(duì)此，金巖石稍顯“悲觀”地指出：“從現(xiàn)在開(kāi)始，我們真正能夠在樓市中賺錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少了。”房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷大洗牌，未來(lái)能活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，有三個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)：一是要被金融市場(chǎng)接受，所以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面能活九個(gè)，而非上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面多活一個(gè);二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的證券化，這要求開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品具有三個(gè)特征———高端、大盤(pán)、全功能，這樣才能讓房地產(chǎn)商在賣(mài)房子的同時(shí)賣(mài)現(xiàn)金流;三是全球化，你未必非得具有全球化的業(yè)務(wù)，但必須具有全球化的視野，這才能在有機(jī)會(huì)、有夢(mèng)想的中國(guó)，獲得發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)剩資金的青睞，分享全球化的紅利。
 

城市九死一生?選對(duì)城市很重要

同樣，專(zhuān)家也很默契地拋棄了整體論市，提出從整體全國(guó)來(lái)談房?jī)r(jià)走勢(shì)已沒(méi)有意義，“城市”對(duì)于房?jī)r(jià)的影響至關(guān)重要，在未來(lái)，必定會(huì)出現(xiàn)某些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，某些城市會(huì)下跌甚至崩盤(pán)。金巖石指出，城市九死一生。中國(guó)在城市化完成的2025-2030年，中國(guó)85%的區(qū)域會(huì)變成無(wú)人區(qū)。那么在無(wú)人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)會(huì)一文不值。而在人口集聚的17個(gè)城市群，這些城市的中心區(qū)域房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，漲到你目瞪口呆。至于如何得出這17個(gè)城市，金巖石引用了相關(guān)機(jī)構(gòu)的結(jié)論，2012年中國(guó)企業(yè)平均年薪在6萬(wàn)以上的只有8個(gè)城市，隨后是平均年薪4萬(wàn)-5萬(wàn)之間也是8個(gè)，加上廈門(mén)的財(cái)富存量實(shí)際上在這張圖二線城市的范圍之內(nèi)，這樣我們就看到17個(gè)城市。未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的城市鎖定在這17個(gè)城市當(dāng)中，而且是這17個(gè)城市的中心區(qū)。

而陳淮也給出了“選城市”的標(biāo)準(zhǔn)，提醒開(kāi)發(fā)商在發(fā)展策略上更需要關(guān)注到城市的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在根據(jù)十八屆三中全會(huì)明確提出“要特別發(fā)展中等城市”，以及上個(gè)星期五國(guó)務(wù)院又新出臺(tái)的小、中、大、特大等級(jí)、核心城市的劃分人口數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，人口在500萬(wàn)以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的嚴(yán)控城市。而100萬(wàn)到500萬(wàn)人口其中相當(dāng)一部分將是房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，人口聚集的核心地方。

值得注意的是，不能簡(jiǎn)單以一、二、三線城市劃分來(lái)對(duì)號(hào)入座，100萬(wàn)人口城市有很大的發(fā)展空間，500萬(wàn)的城市不一定有機(jī)會(huì)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各不一樣，直接影響城市發(fā)展的未來(lái)。

房地產(chǎn)在“跨界搶錢(qián)”?那都是表面!

對(duì)于時(shí)下輿論中熱詞“跨界”，以及今年以來(lái)頻頻報(bào)道的多家知名房地產(chǎn)“跨界搶錢(qián)”，專(zhuān)家們也給出了自己的看法。華偉表示，對(duì)于潘石屹等地產(chǎn)大佬的跨界，實(shí)際上就是一個(gè)“娛樂(lè)話題”，是吸引人的眼球，轉(zhuǎn)換一下它的形象和口味。真的跨界了么?不可能啊!許多大型房地產(chǎn)企業(yè)跨界“金融”行業(yè)，駐資地方銀行等金融機(jī)構(gòu)，也是無(wú)奈之舉，只有這樣才能與地方捆成一體，關(guān)鍵時(shí)候才能獲得地方上的支持和資源，不僅獲得了信貸、金融支撐，更多的是獲得了區(qū)域發(fā)展的優(yōu)先權(quán)。

陳淮直指“房地產(chǎn)跨界”就是大家造出來(lái)的沒(méi)有多大意義的詞!資本的本質(zhì)就是賺錢(qián)，不在于它具體做什么。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是為別人生產(chǎn)他需要的產(chǎn)品，蓋房子也是為別人蓋。資本和產(chǎn)業(yè)不一樣，我們的企業(yè)是公司，不是工廠。投資就是投入的是錢(qián)，取出的是更多的錢(qián)就行了，至于以什么為依托并不重要。

但陳淮提出，房地產(chǎn)到了自身需要很大的延伸的時(shí)候了。主要表現(xiàn)為進(jìn)一步加強(qiáng)“資產(chǎn)化、金融化、證券化和網(wǎng)絡(luò)化”，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化特征越明顯，越能找到市場(chǎng)上的專(zhuān)業(yè)化分工來(lái)對(duì)接，分散房地產(chǎn)自身承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
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