【2015上半年樓市六大特征】

　　交易量：走出2014低谷二季度屢創(chuàng)新高

　　根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國8大重點(diǎn)城市樓市交易量，普遍走出2014年的低谷，尤其是在330新政之后，月度交易量屢創(chuàng)新高，與新房市場相比，二手住宅交易量的同比漲幅更加明顯。

　　房價(jià)：一線城市穩(wěn)中有漲 二線城市止跌企穩(wěn) 新房均價(jià)漲幅大于二手房

　　根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年國內(nèi)主要城市的房價(jià)走勢出現(xiàn)了更加明顯的分化：北上廣深一線城市新房和二手房均價(jià)“穩(wěn)中上漲”，其中供應(yīng)偏緊，地處中 國兩大證券交易中心的深圳和上海房價(jià)在交易量漲幅較大的同時(shí)房價(jià)漲幅更加明顯，而交易量漲幅相對平穩(wěn)的北京和廣州，房價(jià)基本保持了相對平穩(wěn)。

　　二線重點(diǎn)城市的房價(jià)整體來說“止跌企穩(wěn)”，其中樓市庫存壓力較小的天津、南京等城市，房價(jià)漲幅比較明顯；而前期樓市供應(yīng)較多，庫存壓力較大的杭州等城市，房價(jià)仍較低迷。

　　受豪宅集中入市，住宅精裝化，以及庫存壓力等因素影響，庫存壓力較小的一二線城市的新房房價(jià)漲幅普遍高于二手房。

　　購房人群：改善型購房人群成主力 一賣一買市場聯(lián)動效應(yīng)明顯

　　從330新政開始，中央的托市政策開始從對首次置業(yè)購房人群的支持，轉(zhuǎn)向?qū)徺I二套的改善型購房家庭的支持。受此影響，積壓的改善型購房需求得以釋放，據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過我愛我家進(jìn)行二手房買賣的家庭，60%以上都是需要一賣一買的改善型購房客戶。

　　樓市政策轉(zhuǎn)向加大對改善型購房需求的支持，利好市場聯(lián)動效應(yīng)的釋放，加快房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)樓市復(fù)蘇。一方面，改善型購房需求的入市，有利于中大戶 型、中高總價(jià)優(yōu)質(zhì)新房的銷售，緩解新房庫存壓力；另一方面，改善型購房需求在改善過程中釋放出大量優(yōu)質(zhì)二手房源，釋放出了小戶型房源則滿足了首次置業(yè)家庭 的需求，釋放出的中大戶型房源則滿足了部分區(qū)域置換家庭的需求。

　　新增供應(yīng)：開工拿地不足去庫存是主基調(diào)

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的今年1~5月份的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)來看：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降1.6%；房屋新開工面積同比下降16%；土地購置面積同比下降31%，北上廣深等全國重點(diǎn)城市的相關(guān)數(shù)據(jù)普遍出現(xiàn)了大幅下滑。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示：2015年上半年雖然利好消息不斷，銷量持續(xù)上漲，但不少開發(fā)商面對較高的庫存，依然信心不足，為了沖刺半年業(yè)績，大部分開發(fā)企業(yè)都展開了“借勢走量”的年中促銷大戰(zhàn)，使得上半年土地成交、新開工面積的大幅縮水。

　　二手房供應(yīng)：掛盤量增加 供求矛盾緩解

　　2015年上半年二手房交易量回升的背后是房源和客源的雙增，但是房源增加的幅度遠(yuǎn)大于客源。以北京為例，2015年上半年二手房新增房源是新 增客源的3.5倍，這也使得二手房供求比從年初的1：5下降到年中的1：2。供求矛盾的緩解使得二手房市場從業(yè)主占據(jù)優(yōu)勢的賣方市場向買賣均衡的市場發(fā) 展，而房源量的充足在一定程度上促進(jìn)了交易量的回升和房價(jià)的相對平穩(wěn)。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為：改善型客戶的大量入市無疑是促進(jìn)房源量增加的首要因素。因?yàn)樗麄儫o論改善的目標(biāo)是新房還是二手房，都 要把手里已有的二手房出售以獲得改善購房的資金，限購城市還存在獲得購房資格的問題。而這部分改善型購房人出售的二手房少則一套，多則兩三套，因而進(jìn)一步 加大了二手房的供應(yīng)量。

　　房屋租賃：淡季不淡 租金穩(wěn)中有升

　　近些年重點(diǎn)城市的租賃市場呈現(xiàn)出兩大特征：一是淡季不淡；二是租金相對平穩(wěn)。

　　全國北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、南京等8大城市，也是中國優(yōu)質(zhì)高等院校聚集的城市，也同時(shí)是吸引外來人口就業(yè)的重點(diǎn)城市，外來 人口的大量流入，造成了這些城市的租賃市場隨著租房需求量的漲跌而出現(xiàn)淡旺季特色。一般來說，春節(jié)后正月十五之后的一個(gè)多月里為春季租賃旺季，這部分時(shí)間 租房人群大多為外地流入的求職就業(yè)人群，6月中旬開始至8月底的2個(gè)左右的時(shí)間段內(nèi)為夏季租賃旺季，畢業(yè)大學(xué)生是這部分時(shí)間的主力租房人群。但是，胡景暉 指出，隨著近些年越來越多的暑期畢業(yè)生為了躲開暑期租賃旺季而提前至四、五月份租房，使得四五月份的租賃淡季并不平淡。雖然交易量有所回落，但是租金價(jià)格 保持了三月旺季的水平。

　　與此同時(shí)，由于近些年大量房源進(jìn)入租賃市場，使得供求矛盾大為緩解，租金漲幅也逐步由2011年之前的兩位數(shù)下降到3~5%左右的年度漲幅。

【下半年樓市即將發(fā)生的10件大事】

　　一、全面取消限購的聲音仍然不絕于耳

　　去年，機(jī)構(gòu)預(yù)測下半年全國各城市會逐步放開限購，而今年在全國除去一線城市均放開外，基本上可以說全國限購已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)常態(tài)化，也就是說該放 開的基本也差不多了，沒放開的一時(shí)半會可能也很難放開了。自去年各大城市陸續(xù)取消住房限購政策之后，關(guān)于北、上、廣、深何時(shí)取消限購的話題一直不絕于耳， 尤其在今年下半年將繼續(xù)圍繞這個(gè)話題展開討論。

　　上半年，市場上又傳出6月17日深圳將取消住房限購政策的消息。對此，深圳有關(guān)部門表示，上述消息為謠傳，將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有限購政策。北京有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示暫不考慮取消限購。只要不取消，那么就一定會不斷有各種取消傳聞刺激我們。

　　二、分類調(diào)控將更加堅(jiān)定地貫徹下去

　　新一屆政府自上臺以來，一改以往動不動就干預(yù)市場的理念，雖然堅(jiān)持調(diào)控的大環(huán)境不動，但是在具體執(zhí)行中已經(jīng)分化成區(qū)別對待式的樓市調(diào)控政策，這 種觀念已經(jīng)在過去有所嶄露頭角，在今年下半年會體現(xiàn)得更加明顯。對價(jià)格漲幅過大、投機(jī)過熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策，反之，則采取寬松、放松的政策措施。

　　三、降息降準(zhǔn)等利好樓市政策不斷出臺

　　2015年全國樓市迎來政策寬松期，進(jìn)入新常態(tài)。國家頻頻“插手”救市，如“330新政”、降準(zhǔn)降息等寬松政策連出，地方政府也紛紛從不同方面松綁樓市，如取消“限外”、取消限購、松綁公積金新政等。

　　經(jīng)過多輪降息，目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史低水平，著實(shí)為置業(yè)者購房供房壓力大大減負(fù)，此外，營業(yè)稅減免、貸款額度提升也 都達(dá)到大的寬松力度。預(yù)計(jì)下半年降息、降準(zhǔn)貨幣政策可能還會繼續(xù)寬松，今年有望迎來08年以來大力度的降息。在相對寬松的貨幣政策環(huán)境中，也會使得房 地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，一旦經(jīng)濟(jì)觸底反彈，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵，提振購房者信心。

　　四、一線樓市加速回暖 但暴漲幾率不大

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份，住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市房價(jià)漲幅明顯，樓市回暖趨勢明顯。從城市看，房價(jià)下跌的城市正在減少，特別是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態(tài)勢。

　　那么在接下來的下半年，全國房地產(chǎn)市場在多重利好背景下，一定會迎來一個(gè)向上發(fā)展的勢頭。但限于行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)狀，以及整體需求回落的大趨勢所限，大多數(shù)房企現(xiàn)階段的主要任務(wù)還是去庫存，房價(jià)回升還是以穩(wěn)為主，不太可能出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。

　　五、豪宅開發(fā)商有的笑有的看著別人笑

　　隨著地價(jià)的不斷攀升，土地供應(yīng)稀缺的北京城區(qū)已經(jīng)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場，從海淀到朝陽，從東城到西城，眾頂豪紛紛亮相，2015年成為北京豪宅“元年”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至5月北京豪宅市場（成交價(jià)6萬以上）共實(shí)現(xiàn)成交613套，成交面積17.6萬平方米，相比去年同期分別大漲77%、 108%。在這其中單價(jià)超過10萬元的豪宅共實(shí)現(xiàn)成交121套，相比去年同期翻了17倍，而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約，頂豪產(chǎn)品前5個(gè)月成交 同比上漲幅度也高達(dá)257%。

　　至于促使豪宅熱銷的原因有很多，當(dāng)然其中也難免有貓膩。但是豪宅市場也不是普遍誰都日子好過，有的賣得好，有的根本就賣不動。

　　六、全國土地市場成交活躍“地王”再現(xiàn)

　　其實(shí)土地市場與樓市之間的相關(guān)性無法說明誰是因誰是果，相互影響相互推進(jìn)。2015年下半年土地市場也會在開發(fā)商信心十足地情況下加快拿地策 略，甚至制造多個(gè)“地王”。6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jià)38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？?價(jià)“地王”紀(jì)錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬元/平方米的樓面價(jià)，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。

　　不僅是一線市場，杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價(jià)9975元/平方米，溢價(jià)率33%，成為2014年春節(jié)以來杭州溢價(jià)率高的住宅用地。

　　七、百姓棄股買房仍熱衷投資房地產(chǎn)

　　中國人民銀行6月19日發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，在房價(jià)預(yù)期與購房意愿方面，51.5%的居民認(rèn)為目前中國房價(jià)高難以接受，較上季下降0.4 個(gè)百分點(diǎn)。對于現(xiàn)階段房價(jià)，過半居民認(rèn)為難以接受，但購房者的購房意愿卻較一季度有所提高。

　　不少網(wǎng)民認(rèn)為，一線城市房價(jià)這一輪上漲，是多重原因促成的，包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。政策上已經(jīng)以穩(wěn)為主基調(diào)， 而房價(jià)也不再有上漲壓力，更多的開發(fā)商將以降價(jià)走量為主打，而市場也將呈現(xiàn)去化的主旋律，購房者面對這種市場背景，更加趨于理性。

　　但是在一線城市，購房者買漲不買跌的傳統(tǒng)或有所改變，依然有強(qiáng)勁的市場需求?；鸨墓墒幸矊⒋偈垢喙擅瘾@利返現(xiàn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，加入買房大軍。預(yù)計(jì)2015下半年，那些地段、品質(zhì)優(yōu)越的高端改善樓盤或?qū)⒂懈玫谋憩F(xiàn)。

　　八、房地產(chǎn)將迎來真正“互聯(lián)網(wǎng)+”元年

　　2015年5月，地產(chǎn)企業(yè)主要的事件就是萬達(dá)集團(tuán)和萬科集團(tuán)即將達(dá)成重要戰(zhàn)略合作，雙方將在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)一步聯(lián)手。還有世茂將推 出“52+”Mini Mall產(chǎn)品線、泰禾投資深圳吉屋、方興攜騰訊打造“智慧家”“2+X”全面發(fā)力等各種房地產(chǎn)企業(yè)的各種“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型等。

　　2015年尤其是下半年，將真正打開房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面，如果說去年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，使2014年成為房地產(chǎn)“互聯(lián) 網(wǎng)+”雛形，那么2015年才是房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。但是安家在去年就曾預(yù)測，大都是趨之若鶩，難免會九死一生，死得很慘。

　　九、房產(chǎn)稅依然難推進(jìn)，雷聲大雨點(diǎn)小

　　自從今年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行以來，老百姓都特別關(guān)心房產(chǎn)稅的開征時(shí)間的新消息，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的開征提供了技術(shù)可 能。5月18日，國務(wù)院同意發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，其中對于2015年財(cái)稅改革中稅制改革的內(nèi)容規(guī)定，并不包括推動房 地產(chǎn)稅立法工作。

　　財(cái)政部財(cái)科所原所長賈康指出，“具體的推進(jìn)過程中這是一個(gè)策略性的掌握，這是我的解讀。一旦房地產(chǎn)市場的調(diào)整分化見了眉目，我覺得很可能在今年 下半年就差不多見眉目，后面改革的安排還會按原有邏輯展開。”就像住房統(tǒng)一登記難產(chǎn)一樣，結(jié)果好不容易出臺了，效果完全沒有預(yù)期那種感覺，幾乎與我們的生 活沒有任何影響。房產(chǎn)稅也一樣提了多年，到現(xiàn)在幾無進(jìn)展，即使下半年有了進(jìn)展，依然可以忽略對我們生活造成的影響。

　　十、房價(jià)上漲，調(diào)控聲音再起

　　5月，住宅市場熱起來了。6月，土地市場也熱起來了。土地市場的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會跟風(fēng)上漲嗎？”不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。

　　但有一點(diǎn)非?？隙?，市場轉(zhuǎn)好，多數(shù)開發(fā)商對漲價(jià)滿懷信心。所以，不管該不該漲價(jià)，但房價(jià)是肯定要漲了。那么，隨著下半年房價(jià)上漲，遏制房價(jià)上漲的呼聲會再度響徹我們的耳畔。但是，只要房價(jià)不會過度暴漲，相信政府宏觀調(diào)控的機(jī)會不大。