有人說，中國房價有其特殊性，哪個國家的房價沒有特殊性呢?但是，價格終究是經(jīng)濟(jì)理論可以解釋的，終還是由供求決定。需求：只有買房才能保值增值?!

　　黃岡的市區(qū)，要有黨政機(jī)關(guān)、部隊、事業(yè)單位、大中小學(xué)、綠化消防公園等等公用地，可供建設(shè)住宅的用地是有限的。供求差額巨大。當(dāng)本地人和底下縣市，都爭相來黃岡買房的時候，房價的上漲，是必然的。什么溫州炒房團(tuán)、山西和煤老板炒房團(tuán)的故事，能演繹出來的，不是沒有一點(diǎn)由頭的。
 

　　從1998年到現(xiàn)在，可以說，凡是買了房子的人，沒有后悔的，如果說有后悔，就是后悔買的晚，買的少，凡是沒有買的，都悔不當(dāng)初。榜樣的力量是無窮的，事實(shí)勝于雄辯，只有買房才能保值增值，是富人們的共識。

　　在2009年5月之前，黃岡房價，大約只有2000元左右，到了下半年，就開始上漲了。在2010年上半年買了房和沒有買房的人，就是冰火兩重天的生活，幾乎是城鄉(xiāng)差別。

　　當(dāng)然，即使是錢不夠多的人，只要抓住機(jī)會，借助銀行抵押貸款，也能實(shí)現(xiàn)住房夢。在2009年早些時候，買房的首付只要20%，利率還可以打7折。這部分人，被稱為房奴，因為其后的大部分收入，都要交給銀行還貸款，不過，他們是痛并快樂著的。房價的上漲，房子的升值，他們的總資產(chǎn)還可以增加。

　　當(dāng)然，富人熱衷買房置地，也有文化上的原因，安土重遷，安居樂業(yè)，居者有其屋，都是農(nóng)耕民族的文化基因，這一點(diǎn)，西方人卻是喜歡遷徙的，美國就是英國人向新英格蘭進(jìn)軍的結(jié)果。

　　供給：既有開發(fā)商，也有政府

　　房價在短期，取決于需求，在長期，也就是趨勢上，取決于供給，因為在長期，競爭比較充分，如果某個行業(yè)賺錢多，會引起蜂擁進(jìn)入，而賠錢了，會引起開發(fā)商退出。所以，房價在長期反應(yīng)的是成本。

　　房子的成本包括三部分：地價，也就是開發(fā)商拿地的成本;建安費(fèi)，建筑安裝等等的支出;稅費(fèi)，政府各部門收取的稅收和其他費(fèi)用。

　　從供給角度，在正常情況下，房價就是以上三項成本，再加上開發(fā)商的利潤。開發(fā)商的利潤率，是波動的，一般是10%，高的時候是20%甚至更多。

　　如果房價長期上漲，一定是成本過高造成的。

　　成本的項是地價

　　地價就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過免費(fèi)的劃撥方式獲得。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進(jìn)入地方政府的財政專戶。

　　盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實(shí)際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動，小城市向大城市流動，后就會出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢必出現(xiàn)真正的超級大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動，是造成地價進(jìn)而房價高的基礎(chǔ)性因素。

　　成本的第二項是建安費(fèi)

　　這個包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。


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