已經(jīng)接近3月底，目前只有廣東出臺(tái)了落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則，但是對(duì)于公眾為關(guān)注的二手房20%交易所得稅，廣東版細(xì)則并未進(jìn)一步細(xì)化。看來(lái)對(duì)于如何把握新政的執(zhí)行力度和口徑，地方政府還要經(jīng)過(guò)一番觀望。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，地方政府的態(tài)度始終值得玩味，既有頻頻試探中央調(diào)控底線(xiàn)的小動(dòng)作，又有落實(shí)調(diào)控細(xì)則時(shí)的“難產(chǎn)”與躊躇。這顯然緣于短期目標(biāo)與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的矛盾。短期內(nèi)，地方政府會(huì)傾向于把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和獲取土地財(cái)政的渠道;長(zhǎng)期來(lái)看，地方的調(diào)控舉措不能僅限于落實(shí)政策，更重要的是反思和處理好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)系，能夠給百姓帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)福祉。

　　因而，不少業(yè)界專(zhuān)家呼吁，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)總結(jié)和確立合理的目標(biāo)體系，然后從目標(biāo)體系來(lái)確定調(diào)控的舉措，強(qiáng)化地方對(duì)調(diào)控重要性的認(rèn)識(shí)，從而保證調(diào)控的執(zhí)行力進(jìn)而保證調(diào)控效果。也就是說(shuō)，必須在地方政府的思想意識(shí)上有所觸動(dòng)，增強(qiáng)其調(diào)控主動(dòng)性。首先，住房資源分配不均，已成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一大弊端，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)調(diào)控的重要性毋庸諱言。近期許多大中城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了飆升，身處一線(xiàn)城市的剛需們切身感受到，去年以來(lái)房?jī)r(jià)又有了不小的漲幅。其次，被視為大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果出現(xiàn)“硬著陸”，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的沖擊是巨大的。

　　在地區(qū)經(jīng)濟(jì)層面，雖然城鎮(zhèn)化加速仍然會(huì)創(chuàng)造出很大的住房需求，房地產(chǎn)發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成效明顯，但是如果房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，透支了未來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力和發(fā)展?jié)摿Γ炊鴷?huì)帶來(lái)很大的后遺癥。這從目前遼寧營(yíng)口等三四線(xiàn)城市出現(xiàn)的住房滯銷(xiāo)現(xiàn)象中可見(jiàn)一斑。過(guò)去幾年，在溫州、鄂爾多斯等民間資金充裕的地區(qū)，民間借貸危機(jī)與房地產(chǎn)泡沫破裂交織在一起，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)也造成了一定程度的沖擊。

　　在房?jī)r(jià)已成為公眾關(guān)注的經(jīng)濟(jì)社會(huì)熱點(diǎn)和突出矛盾的背景下，只有在政績(jī)考核中加大房地產(chǎn)調(diào)控的比重，才能使地方的調(diào)控目標(biāo)與中央保持一致，才不會(huì)造成地方政府千方百計(jì)與中央調(diào)控博弈。地方政府才有主動(dòng)調(diào)控的積極性，而不是被動(dòng)地跟著中央的政策走。

　　在“國(guó)五條”中，完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制被置于首位，提出要建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。事實(shí)上，雖然調(diào)控問(wèn)責(zé)機(jī)制已經(jīng)“劍懸”多年，但真正打下來(lái)的板子卻很少。表面上看，落實(shí)目標(biāo)責(zé)任制和督查機(jī)制，雖然有加強(qiáng)行政干預(yù)之嫌，但房地產(chǎn)泡沫積累正是因?yàn)槭袌?chǎng)失去了自我調(diào)整的節(jié)奏，導(dǎo)致不合理需求泛濫。這輪調(diào)控走的是市場(chǎng)與行政手段并用之路。采用“行政之手”調(diào)控并非直接干預(yù)市場(chǎng)、干預(yù)價(jià)格，而是在于對(duì)制度框架的重塑。地方政府不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，加強(qiáng)調(diào)控整體制度框架建設(shè)，梳理從土地出讓、開(kāi)發(fā)到住房銷(xiāo)售、分配各個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)控舉措，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)修正。同時(shí)應(yīng)當(dāng)堵住新的漏洞，讓投機(jī)者無(wú)機(jī)可乘，堵住“房姐”、“房妹”等尋租的空間。

　　那么，什么指標(biāo)應(yīng)當(dāng)作為評(píng)價(jià)和考核地方調(diào)控效果的標(biāo)準(zhǔn)呢?當(dāng)前的做法是把房?jī)r(jià)的漲跌作為調(diào)控目標(biāo)，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)時(shí)的市場(chǎng)并不穩(wěn)定。比如說(shuō)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，往往成交低迷，剛性需求在積攢中，很可能引發(fā)新的上漲周期。如果樓市的運(yùn)行機(jī)制不徹底轉(zhuǎn)型，那么房?jī)r(jià)的暫時(shí)性下跌并不可持續(xù)。在不少城市的調(diào)控中，也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“限漲令”、“限利令”這樣的對(duì)價(jià)格直接管制的舉措，但是因可操作性不強(qiáng)而帶來(lái)了執(zhí)行難題。

　　因此，調(diào)控還得從供求關(guān)系這一根本癥結(jié)入手。這實(shí)際上給地方政府很大的操作空間。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲讓大多數(shù)剛性需求承受不起時(shí)，就要考慮改善供求關(guān)系。比如說(shuō)用限購(gòu)調(diào)控需求，考慮是從第二套開(kāi)始限購(gòu)還是從第三套開(kāi)始限購(gòu);在供給上，督促開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)進(jìn)度，打擊捂盤(pán)惜售。現(xiàn)實(shí)來(lái)看，要改變住房資源分配不均的現(xiàn)狀，還必須在存量房上“動(dòng)刀子”，也就是要激活二手房市場(chǎng)，逼出大量閑置的空置房。因?yàn)槲磥?lái)城市的供地量和住宅建設(shè)量是可以預(yù)測(cè)的，不可能無(wú)限放大，相反，大量既不出租又不出售的空置房，在某種意義上造成了資源浪費(fèi)。這顯然需要適時(shí)推廣房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，增加持有環(huán)節(jié)成本。

　　有專(zhuān)家指出，只有做到調(diào)控有目標(biāo)，落實(shí)有監(jiān)督，自上而下形成共識(shí)，大膽探索運(yùn)用市場(chǎng)化調(diào)控手段，房地產(chǎn)調(diào)控效果才能得到鞏固。