進(jìn)入2014年，樓市的趨冷成為越來(lái)越明確的現(xiàn)象。杭州、常州等地不斷出現(xiàn)樓盤大幅度降價(jià)的情況，而就算在首都北京，成交的數(shù)據(jù)慘淡、一些新開樓盤價(jià)格明顯低于預(yù)期的現(xiàn)象也已經(jīng)星星點(diǎn)點(diǎn)，在去年暴漲20%~30%之后，旺盛的需求似乎迅速被凍結(jié)。這究竟是什么原因?樓市的整個(gè)供求關(guān)系、購(gòu)房者的心態(tài)發(fā)生了怎樣的變化?我們重點(diǎn)選取了北京、杭州、香港等地作為觀察的樣本，從中可以窺探出2014年樓市的動(dòng)向。

　　調(diào)查一

　　自住房的沖擊將產(chǎn)生深刻影響

　　剛需“已死”北京樓市進(jìn)入“點(diǎn)降”時(shí)代

　　東邊是正在建設(shè)的16.9萬(wàn)平方米“配建限價(jià)商品住房”，西邊則是剛開始施工的36.9萬(wàn)平方米的自住型樓盤金隅匯景苑，而后者目前已被“定價(jià)”為2.2萬(wàn)元/平方米。

　　這里是北京東五環(huán)外的東壩區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，對(duì)處于兩者包抄范圍中的首開常青藤小區(qū)和東壩家園，可以降價(jià)了。“門店咨詢量明顯降了。那我們就可以適當(dāng)對(duì)房主進(jìn)行降價(jià)，你過去都逼近4萬(wàn)元，現(xiàn)在自住型樓盤開盤價(jià)才2.2萬(wàn)元，你作為二手房，又要稅，又要高首付，你的優(yōu)勢(shì)在哪里?怎么可能不降?”據(jù)某房產(chǎn)中介劉先生介紹，首開常青藤在2012年開盤，當(dāng)時(shí)售價(jià)就在每平方米3萬(wàn)元以上。

　　“一些點(diǎn)肯定是比預(yù)期低的了，也有一些點(diǎn)是真降了。但你能說北京房?jī)r(jià)降了?肯定不能!”4月2日，北京某房產(chǎn)中介的門店經(jīng)理拿著自己記錄的數(shù)據(jù)，指著北京地圖和記者一一核對(duì)，試圖為新近風(fēng)傳的“降價(jià)”尋找更現(xiàn)實(shí)的證據(jù)。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，相比較于杭州的樓市降價(jià)，北京目前出現(xiàn)的，多是部分區(qū)域新開盤低于預(yù)期，還非真正意義上的降價(jià)。不過按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的看法，“剛需已死，這話可能說得有點(diǎn)過，但還是有些道理的。”

　　自住型“圍堵”

　　“自住型商品房”是北京市住建委聯(lián)合四部門在2013年10月23日發(fā)布的新政策。規(guī)定兩類家庭可優(yōu)先購(gòu)買，一是北京市戶籍的無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購(gòu)買的要年滿25周歲;二是目前已在輪候經(jīng)適房、限價(jià)房的家庭。此外，持有有效暫住證，連續(xù)5年以上在本市繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍家庭也符合購(gòu)房的資格。

　　在價(jià)格的方面，“自住型商品房”被要求應(yīng)低于周邊房?jī)r(jià)30%。套型則以90平方米以下為主打。據(jù)官方信息，2013年北京“自住型商品房”供應(yīng)2萬(wàn)套，而2014年則將達(dá)到5萬(wàn)套。

　　“市場(chǎng)就是這么神奇。其實(shí)更明顯的變化，是附近新開盤的項(xiàng)目，售價(jià)都比預(yù)期低了。但現(xiàn)在總體(降價(jià)的樓盤)還是比較少，是一個(gè)個(gè)的點(diǎn)，沒有對(duì)二手房的市場(chǎng)起到太大的帶動(dòng)作用，后期可能會(huì)形成明顯的面。”房產(chǎn)中介門店經(jīng)理劉濤稱，這一趨勢(shì)，被他和同行們看作是一種“點(diǎn)降”，是政策干預(yù)下市場(chǎng)出現(xiàn)的先期變化，是一種啟示和預(yù)兆。

　　佐證他這一觀點(diǎn)的，則是附近確有新開盤項(xiàng)目低于預(yù)期的情況出現(xiàn)。比如記者前面提到的東壩地區(qū)某項(xiàng)目。而劉濤則指出“遠(yuǎn)洋一方”“一品嘉園”等項(xiàng)目也出現(xiàn)了低于預(yù)期的情況——如果說這些案例目前主要以位置距離自住型較近為特點(diǎn)，那么劉濤認(rèn)為未來(lái)則還會(huì)體現(xiàn)出“時(shí)間上接近”的特點(diǎn)，即隨著自住型商品房數(shù)量增多，其開售時(shí)間將會(huì)對(duì)同期開盤的普通商品房形成明顯沖擊。

　　在記者的走訪中，這種可能的趨勢(shì)，似乎已經(jīng)被更多普通購(gòu)房者察覺，人們?cè)谥薪槟抢镆矔?huì)詢問其對(duì)二手房市場(chǎng)的影響。

　　顯然，不止劉濤他們注意到了這種變化。當(dāng)媒體和網(wǎng)友在發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科橙以明顯低于預(yù)期的2.1萬(wàn)元開售時(shí)，便變著詞匯去形容這種“降價(jià)”的罕見，但之后當(dāng)首開、保利等大企業(yè)的新開盤也出現(xiàn)類似情況后，人們開始積極尋找這背后存在的深層原因。

　　關(guān)于自住房的本身，也有一些數(shù)據(jù)變化。就目前已經(jīng)進(jìn)入搖號(hào)的情況來(lái)看，比例似乎隨著時(shí)間推移，有降低的情形出現(xiàn)。2013年年末的中冶藍(lán)城項(xiàng)目搖號(hào)中簽比例為1:3.7;2014年2月，旭輝E天地的搖號(hào)中簽比降至1:1.7;而3月份的大興眾美城則幾乎為1:1。

　　雖然這一數(shù)據(jù)背后存在復(fù)雜的地理位置因素，但人們樂于認(rèn)為這可能從供求上出現(xiàn)了一種下行趨勢(shì)，進(jìn)而又與“點(diǎn)降”聯(lián)系起來(lái)，以證明當(dāng)自住房都出現(xiàn)供求下行時(shí)，普通商品房的降價(jià)會(huì)必然到來(lái)。

　　那么，已經(jīng)出現(xiàn)的“點(diǎn)降”該如何理解?是為了應(yīng)對(duì)即將出現(xiàn)的新政策，還是過去調(diào)控的政策終于顯現(xiàn)出了效力，或是開發(fā)商的資金和銷售情況出現(xiàn)了集體的、相似的變化?在短暫的猜測(cè)之后，人們開始將原因指向一年前開始的自住房——無(wú)論在位置還是時(shí)間點(diǎn)上，二者的聯(lián)系似乎都很明顯。

　　于是近期關(guān)于自住房逼降普通商品房的聲音驟然增多，但謹(jǐn)慎的觀察人士依然認(rèn)為自住房可能只是一個(gè)促發(fā)“點(diǎn)降”的契機(jī)，背后長(zhǎng)期以來(lái)政策層面變化、樓市本身變化帶來(lái)的某種積聚，才是真正的推動(dòng)力。

　　劉濤根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的信息在一張北京地圖上大致標(biāo)出了自住型商品房項(xiàng)目所在地，星星點(diǎn)點(diǎn)中，劉濤和他的同事認(rèn)為，這已經(jīng)對(duì)部分區(qū)域形成了“圍堵”之勢(shì)，比如記者走訪過的東壩區(qū)域和舊宮區(qū)域。

　　“大家可以繼續(xù)關(guān)注這幾個(gè)區(qū)域，不出意外的話，現(xiàn)在的所謂降價(jià)點(diǎn)，將來(lái)還可能變成更大范圍的降價(jià)面，至少是低于預(yù)期的一個(gè)面。終可能會(huì)讓某個(gè)區(qū)域出現(xiàn)房?jī)r(jià)的整體下行，但這要看自住型商品房的下一步布局和數(shù)量。”對(duì)于之前輿論對(duì)自住型商品房變?yōu)轭愃平?jīng)適房的擔(dān)憂，劉濤和他的同事認(rèn)為大可不必，因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩亢徒?jīng)適房等其他“政策性住房”具有明顯區(qū)別。

　　“簡(jiǎn)單的說，就是其他的更多是政策性、封閉性，終向福利化演變，成為權(quán)力爭(zhēng)搶的東西，和普通人有了距離;而自住型商品房是帶有一定市場(chǎng)性的、公開性的事物，它是可以和公眾越來(lái)越近，越來(lái)越透明的。至于質(zhì)量的擔(dān)憂，其實(shí)是比較簡(jiǎn)單的事，只要整體機(jī)制在，就不會(huì)有問題。”劉濤稱。

　　如果這是一種啟示，那么政府下一步出臺(tái)政策可以在這個(gè)基礎(chǔ)上將政策更市場(chǎng)化，在布點(diǎn)上更巧妙，從而對(duì)普通商品房的價(jià)格走向起到更有效的市場(chǎng)抑制作用——相比于之前多項(xiàng)政策被指調(diào)控乏力，這種思路，已經(jīng)開始被廣泛的傳播，盡管目前尚無(wú)更多證據(jù)的支持。

　　被凍結(jié)的需求

　　“剛需已死，這話可能說得有點(diǎn)過，但還是有道理的。”4月9日晚，北京城企開發(fā)集團(tuán)的副總經(jīng)理王亞寧告訴記者，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)的“點(diǎn)降”以及圍繞“點(diǎn)降”周邊的蔓延趨勢(shì)，基本上是在剛需市場(chǎng)，而造成這一原因的，并非是自住房的數(shù)量，而是自住房?jī)鼋Y(jié)的潛在購(gòu)房客戶數(shù)量。

　　位于北京豆各莊的御景灣項(xiàng)目，是北京具標(biāo)桿意義的自住房項(xiàng)目。該項(xiàng)目總計(jì)房源2000套。不過，截止到2014年3月，在網(wǎng)上申請(qǐng)購(gòu)買御景灣項(xiàng)目的客戶高達(dá)14.8萬(wàn)組。在網(wǎng)上受理了這些申請(qǐng)之后，在北京市住房保障辦公室的監(jiān)督下，14.8萬(wàn)組的申購(gòu)客戶進(jìn)行了資格審核，終符合自住型商品房購(gòu)買的客戶總計(jì)為81897組。對(duì)比御景灣項(xiàng)目2000套的可售房源，可售房源和意向客戶比約為1:41。而自住商品房匯景苑項(xiàng)目，目前已有21萬(wàn)戶家庭申請(qǐng)，終符合自住商品房購(gòu)買資格的，約有93000多組客戶。該項(xiàng)目共有自住型商品房3502套，這一比例高達(dá)63：1，而如果計(jì)入五環(huán)內(nèi)、另一自住型商品房金隅匯星苑，則其總體比例高達(dá)80：1，經(jīng)過篩選，符合資質(zhì)要求的客戶約89000多組。

　　“御景灣項(xiàng)目、匯景苑項(xiàng)目是北京早開始接受認(rèn)購(gòu)的幾個(gè)自住型商品房，因此，基本上北京所有具備資格的需求都在御景灣項(xiàng)目上報(bào)了名。粗略的估算一下，這些客戶實(shí)際上基本就是未來(lái)一年之內(nèi)，北京30000元/平方米以下的購(gòu)房需求，這部分購(gòu)房需求，實(shí)際上就是我們經(jīng)常提到的剛需市場(chǎng)。”王亞寧說。

　　北京早接受認(rèn)購(gòu)的三個(gè)自住商品房項(xiàng)目，總計(jì)符合資格的購(gòu)買客戶總計(jì)已經(jīng)達(dá)到26萬(wàn)組。而這三個(gè)項(xiàng)目總計(jì)提供約8800套的房源。將這8800套房源的購(gòu)買者，從26萬(wàn)組符合資格的購(gòu)買者中刨除，余下約有25萬(wàn)組客戶。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年，北京市商品住房成交量為23萬(wàn)套。這意味著，在御景灣、匯景苑等首批三個(gè)自住型商品房滿足8800多套的需求后，還有25萬(wàn)組客戶可供市場(chǎng)消化。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，2014年全年，北京市將供應(yīng)5萬(wàn)套自住型商品房。這意味著在2014年之后，北京市場(chǎng)還有約20萬(wàn)的購(gòu)房需求。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京每年新增復(fù)合購(gòu)房資格的家庭戶數(shù)約8000~10000戶左右。這意味著，加總這些新增購(gòu)房的需求，2015年以后，北京市場(chǎng)中具備購(gòu)房資格的戶數(shù)，約為21萬(wàn)戶左右。

　　“這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比一年23萬(wàn)左右的成交量，看起來(lái)還比較樂觀，但是我們要算另外一筆賬，針對(duì)剛需群體的樓盤，日子確實(shí)不好過了。因?yàn)槲覀円獎(jiǎng)討B(tài)看待這個(gè)數(shù)字，當(dāng)自住型商品房敞開供應(yīng)之后，單套房源的認(rèn)購(gòu)比會(huì)下降，基本可以下降到平均1:10左右，這樣，5萬(wàn)套自住型商品房，數(shù)字計(jì)算可以凍結(jié)約50萬(wàn)組的購(gòu)房需求，如果我們把重復(fù)排號(hào)的申請(qǐng)?jiān)僮鲆粋€(gè)折算，應(yīng)該在22~25萬(wàn)組的水平之間，這個(gè)數(shù)據(jù)再去對(duì)比23萬(wàn)套的成交量，就是威脅很大了，因?yàn)樵谂盘?hào)認(rèn)購(gòu)的時(shí)間區(qū)間內(nèi)，絕大部分購(gòu)房需求不會(huì)選擇購(gòu)買商品房。”王亞寧表示。

　　通常情況下，從報(bào)名資格審核到完成銷售的簽約，這其中所需的時(shí)間通常為3~4個(gè)月，因此，只有在一個(gè)自住型商品房完成銷售簽約之后，該項(xiàng)目剩余的未能買到自住型商品房的客戶，才有可能重新進(jìn)入商品房市場(chǎng)，后者的需求真空才能得到一定的緩解。

　　但是，北京的情況更為特殊。北京市國(guó)土資源局黨組副書記、副局長(zhǎng)張維介紹，2013年北京市住宅用地供應(yīng)量大幅增加至978公頃，完成全年850公頃計(jì)劃指標(biāo)的115%，其中民生住房占比七成。張維稱，2014年北京將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程的建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

　　“這實(shí)際上增加了剛需客戶對(duì)于后續(xù)自住型商品房的預(yù)期，會(huì)致使更多的客戶持幣待購(gòu)，從而使剛需的普通商品房市場(chǎng)需求進(jìn)一步緊缺。正是基于這樣的判斷，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開始平價(jià)走量，為的就是避開自住型商品房的供應(yīng)高峰。”王亞寧說。

　　多方面滯動(dòng)

　　在二手房市場(chǎng)，這種趨勢(shì)的變化更加顯性。

　　“你可以認(rèn)真觀察一下，去年以來(lái)，即使是位置好、房源好、有人脈的門店，也很少能迎來(lái)以往那種一下要買多套的客戶，而且房源也不好做。政策限制多了，市場(chǎng)也沒那么好的流通和變現(xiàn)機(jī)遇了，房姐自然就少了。”劉濤的這一說法，也在記者走訪的海淀、豐臺(tái)、朝陽(yáng)多個(gè)門店證實(shí)。

　　另一個(gè)更讓他們感到壓力的情況則是，過去一年中，前來(lái)看房的人數(shù)也出現(xiàn)了較為明顯的減少。除了互聯(lián)網(wǎng)搶客、周邊房源的變化等因素外，中介認(rèn)為這更與整個(gè)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)大面兒產(chǎn)生的影響有關(guān)。

　　“外地買房的人要五年納稅才有資格買，賣房的人要持本五年再賣才可減免稅費(fèi)，這基本就讓二手房市場(chǎng)中過去活躍的部分進(jìn)入一種休眠狀態(tài)，剩下的被大家描述為剛需。但這個(gè)剛需究竟有多大，過去一年的觀察，可能不是人們想象的那么海量。”劉濤有時(shí)候甚至開始懷疑北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛需是否也在出現(xiàn)某種變化，尤其在過去幾年一系列旨在剔除投資型購(gòu)房的政策之后。

　　他所理解的剛需購(gòu)房和投資購(gòu)房其實(shí)有很多微妙的交集，在剔除一方時(shí)，另一方的購(gòu)房意愿實(shí)際上也被適當(dāng)削弱，這看上去很像某種心理學(xué)的分析，在他和同事中卻有極為現(xiàn)實(shí)的案例。比如在說服他人購(gòu)房時(shí)，如果你現(xiàn)在還過分強(qiáng)調(diào)“投資價(jià)值”，可能會(huì)遭遇猛烈的抨擊。

　　這種微妙的變化，在分析人士那里，則表述為“政策的顯效”，具體則指房市由于前期諸多政策干預(yù)，在后期終于顯示出流通方面的變緩，這進(jìn)而導(dǎo)致人們對(duì)房產(chǎn)投資的預(yù)期降低，并終在價(jià)格上顯現(xiàn)出來(lái)。

　　點(diǎn)降，或許真的是一個(gè)啟示。