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    2014年樓市向右天堂向左:北京進(jìn)入點降時代

    2014年04月12日 14:46     小編:     中國經(jīng)營報|0     點擊:1230

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      進(jìn)入2014年,樓市的趨冷成為越來越明確的現(xiàn)象。杭州、常州等地不斷出現(xiàn)樓盤大幅度降價的情況,而就算在首都北京,成交的數(shù)據(jù)慘淡、一些新開樓盤價格明顯低于預(yù)期的現(xiàn)象也已經(jīng)星星點點,在去年暴漲20%~30%之后,旺盛的需求似乎迅速被凍結(jié)。這究竟是什么原因?樓市的整個供求關(guān)系、購房者的心態(tài)發(fā)生了怎樣的變化?我們重點選取了北京、杭州、香港等地作為觀察的樣本,從中可以窺探出2014年樓市的動向。

      調(diào)查一

      自住房的沖擊將產(chǎn)生深刻影響

      剛需“已死”北京樓市進(jìn)入“點降”時代

      東邊是正在建設(shè)的16.9萬平方米“配建限價商品住房”,西邊則是剛開始施工的36.9萬平方米的自住型樓盤金隅匯景苑,而后者目前已被“定價”為2.2萬元/平方米。

      這里是北京東五環(huán)外的東壩區(qū)域,此區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為,對處于兩者包抄范圍中的首開常青藤小區(qū)和東壩家園,可以降價了。“門店咨詢量明顯降了。那我們就可以適當(dāng)對房主進(jìn)行降價,你過去都逼近4萬元,現(xiàn)在自住型樓盤開盤價才2.2萬元,你作為二手房,又要稅,又要高首付,你的優(yōu)勢在哪里?怎么可能不降?”據(jù)某房產(chǎn)中介劉先生介紹,首開常青藤在2012年開盤,當(dāng)時售價就在每平方米3萬元以上。

      “一些點肯定是比預(yù)期低的了,也有一些點是真降了。但你能說北京房價降了?肯定不能!”4月2日,北京某房產(chǎn)中介的門店經(jīng)理拿著自己記錄的數(shù)據(jù),指著北京地圖和記者一一核對,試圖為新近風(fēng)傳的“降價”尋找更現(xiàn)實的證據(jù)。

      記者走訪發(fā)現(xiàn),相比較于杭州的樓市降價,北京目前出現(xiàn)的,多是部分區(qū)域新開盤低于預(yù)期,還非真正意義上的降價。不過按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的看法,“剛需已死,這話可能說得有點過,但還是有些道理的。”

      自住型“圍堵”

      “自住型商品房”是北京市住建委聯(lián)合四部門在2013年10月23日發(fā)布的新政策。規(guī)定兩類家庭可優(yōu)先購買,一是北京市戶籍的無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士購買的要年滿25周歲;二是目前已在輪候經(jīng)適房、限價房的家庭。此外,持有有效暫住證,連續(xù)5年以上在本市繳納社?;騻€稅的非京籍家庭也符合購房的資格。

      在價格的方面,“自住型商品房”被要求應(yīng)低于周邊房價30%。套型則以90平方米以下為主打。據(jù)官方信息,2013年北京“自住型商品房”供應(yīng)2萬套,而2014年則將達(dá)到5萬套。

      “市場就是這么神奇。其實更明顯的變化,是附近新開盤的項目,售價都比預(yù)期低了。但現(xiàn)在總體(降價的樓盤)還是比較少,是一個個的點,沒有對二手房的市場起到太大的帶動作用,后期可能會形成明顯的面。”房產(chǎn)中介門店經(jīng)理劉濤稱,這一趨勢,被他和同行們看作是一種“點降”,是政策干預(yù)下市場出現(xiàn)的先期變化,是一種啟示和預(yù)兆。

      佐證他這一觀點的,則是附近確有新開盤項目低于預(yù)期的情況出現(xiàn)。比如記者前面提到的東壩地區(qū)某項目。而劉濤則指出“遠(yuǎn)洋一方”“一品嘉園”等項目也出現(xiàn)了低于預(yù)期的情況——如果說這些案例目前主要以位置距離自住型較近為特點,那么劉濤認(rèn)為未來則還會體現(xiàn)出“時間上接近”的特點,即隨著自住型商品房數(shù)量增多,其開售時間將會對同期開盤的普通商品房形成明顯沖擊。

      在記者的走訪中,這種可能的趨勢,似乎已經(jīng)被更多普通購房者察覺,人們在中介那里也會詢問其對二手房市場的影響。

      顯然,不止劉濤他們注意到了這種變化。當(dāng)媒體和網(wǎng)友在發(fā)現(xiàn)萬科橙以明顯低于預(yù)期的2.1萬元開售時,便變著詞匯去形容這種“降價”的罕見,但之后當(dāng)首開、保利等大企業(yè)的新開盤也出現(xiàn)類似情況后,人們開始積極尋找這背后存在的深層原因。

      關(guān)于自住房的本身,也有一些數(shù)據(jù)變化。就目前已經(jīng)進(jìn)入搖號的情況來看,比例似乎隨著時間推移,有降低的情形出現(xiàn)。2013年年末的中冶藍(lán)城項目搖號中簽比例為1:3.7;2014年2月,旭輝E天地的搖號中簽比降至1:1.7;而3月份的大興眾美城則幾乎為1:1。

      雖然這一數(shù)據(jù)背后存在復(fù)雜的地理位置因素,但人們樂于認(rèn)為這可能從供求上出現(xiàn)了一種下行趨勢,進(jìn)而又與“點降”聯(lián)系起來,以證明當(dāng)自住房都出現(xiàn)供求下行時,普通商品房的降價會必然到來。

      那么,已經(jīng)出現(xiàn)的“點降”該如何理解?是為了應(yīng)對即將出現(xiàn)的新政策,還是過去調(diào)控的政策終于顯現(xiàn)出了效力,或是開發(fā)商的資金和銷售情況出現(xiàn)了集體的、相似的變化?在短暫的猜測之后,人們開始將原因指向一年前開始的自住房——無論在位置還是時間點上,二者的聯(lián)系似乎都很明顯。

      于是近期關(guān)于自住房逼降普通商品房的聲音驟然增多,但謹(jǐn)慎的觀察人士依然認(rèn)為自住房可能只是一個促發(fā)“點降”的契機(jī),背后長期以來政策層面變化、樓市本身變化帶來的某種積聚,才是真正的推動力。

      劉濤根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的信息在一張北京地圖上大致標(biāo)出了自住型商品房項目所在地,星星點點中,劉濤和他的同事認(rèn)為,這已經(jīng)對部分區(qū)域形成了“圍堵”之勢,比如記者走訪過的東壩區(qū)域和舊宮區(qū)域。

      “大家可以繼續(xù)關(guān)注這幾個區(qū)域,不出意外的話,現(xiàn)在的所謂降價點,將來還可能變成更大范圍的降價面,至少是低于預(yù)期的一個面。終可能會讓某個區(qū)域出現(xiàn)房價的整體下行,但這要看自住型商品房的下一步布局和數(shù)量。”對于之前輿論對自住型商品房變?yōu)轭愃平?jīng)適房的擔(dān)憂,劉濤和他的同事認(rèn)為大可不必,因為自住型商品房和經(jīng)適房等其他“政策性住房”具有明顯區(qū)別。

      “簡單的說,就是其他的更多是政策性、封閉性,終向福利化演變,成為權(quán)力爭搶的東西,和普通人有了距離;而自住型商品房是帶有一定市場性的、公開性的事物,它是可以和公眾越來越近,越來越透明的。至于質(zhì)量的擔(dān)憂,其實是比較簡單的事,只要整體機(jī)制在,就不會有問題。”劉濤稱。

      如果這是一種啟示,那么政府下一步出臺政策可以在這個基礎(chǔ)上將政策更市場化,在布點上更巧妙,從而對普通商品房的價格走向起到更有效的市場抑制作用——相比于之前多項政策被指調(diào)控乏力,這種思路,已經(jīng)開始被廣泛的傳播,盡管目前尚無更多證據(jù)的支持。

      被凍結(jié)的需求

      “剛需已死,這話可能說得有點過,但還是有道理的。”4月9日晚,北京城企開發(fā)集團(tuán)的副總經(jīng)理王亞寧告訴記者,當(dāng)前市場出現(xiàn)的“點降”以及圍繞“點降”周邊的蔓延趨勢,基本上是在剛需市場,而造成這一原因的,并非是自住房的數(shù)量,而是自住房凍結(jié)的潛在購房客戶數(shù)量。

      位于北京豆各莊的御景灣項目,是北京具標(biāo)桿意義的自住房項目。該項目總計房源2000套。不過,截止到2014年3月,在網(wǎng)上申請購買御景灣項目的客戶高達(dá)14.8萬組。在網(wǎng)上受理了這些申請之后,在北京市住房保障辦公室的監(jiān)督下,14.8萬組的申購客戶進(jìn)行了資格審核,終符合自住型商品房購買的客戶總計為81897組。對比御景灣項目2000套的可售房源,可售房源和意向客戶比約為1:41。而自住商品房匯景苑項目,目前已有21萬戶家庭申請,終符合自住商品房購買資格的,約有93000多組客戶。該項目共有自住型商品房3502套,這一比例高達(dá)63:1,而如果計入五環(huán)內(nèi)、另一自住型商品房金隅匯星苑,則其總體比例高達(dá)80:1,經(jīng)過篩選,符合資質(zhì)要求的客戶約89000多組。

      “御景灣項目、匯景苑項目是北京早開始接受認(rèn)購的幾個自住型商品房,因此,基本上北京所有具備資格的需求都在御景灣項目上報了名。粗略的估算一下,這些客戶實際上基本就是未來一年之內(nèi),北京30000元/平方米以下的購房需求,這部分購房需求,實際上就是我們經(jīng)常提到的剛需市場。”王亞寧說。

      北京早接受認(rèn)購的三個自住商品房項目,總計符合資格的購買客戶總計已經(jīng)達(dá)到26萬組。而這三個項目總計提供約8800套的房源。將這8800套房源的購買者,從26萬組符合資格的購買者中刨除,余下約有25萬組客戶。

      北京市房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2012年全年,北京市商品住房成交量為23萬套。這意味著,在御景灣、匯景苑等首批三個自住型商品房滿足8800多套的需求后,還有25萬組客戶可供市場消化。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃,2014年全年,北京市將供應(yīng)5萬套自住型商品房。這意味著在2014年之后,北京市場還有約20萬的購房需求。

      北京市房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京每年新增復(fù)合購房資格的家庭戶數(shù)約8000~10000戶左右。這意味著,加總這些新增購房的需求,2015年以后,北京市場中具備購房資格的戶數(shù),約為21萬戶左右。

      “這個數(shù)據(jù)對比一年23萬左右的成交量,看起來還比較樂觀,但是我們要算另外一筆賬,針對剛需群體的樓盤,日子確實不好過了。因為我們要動態(tài)看待這個數(shù)字,當(dāng)自住型商品房敞開供應(yīng)之后,單套房源的認(rèn)購比會下降,基本可以下降到平均1:10左右,這樣,5萬套自住型商品房,數(shù)字計算可以凍結(jié)約50萬組的購房需求,如果我們把重復(fù)排號的申請再做一個折算,應(yīng)該在22~25萬組的水平之間,這個數(shù)據(jù)再去對比23萬套的成交量,就是威脅很大了,因為在排號認(rèn)購的時間區(qū)間內(nèi),絕大部分購房需求不會選擇購買商品房。”王亞寧表示。

      通常情況下,從報名資格審核到完成銷售的簽約,這其中所需的時間通常為3~4個月,因此,只有在一個自住型商品房完成銷售簽約之后,該項目剩余的未能買到自住型商品房的客戶,才有可能重新進(jìn)入商品房市場,后者的需求真空才能得到一定的緩解。

      但是,北京的情況更為特殊。北京市國土資源局黨組副書記、副局長張維介紹,2013年北京市住宅用地供應(yīng)量大幅增加至978公頃,完成全年850公頃計劃指標(biāo)的115%,其中民生住房占比七成。張維稱,2014年北京將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng),同時進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程的建設(shè),60%用于商品房建設(shè),商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

      “這實際上增加了剛需客戶對于后續(xù)自住型商品房的預(yù)期,會致使更多的客戶持幣待購,從而使剛需的普通商品房市場需求進(jìn)一步緊缺。正是基于這樣的判斷,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),開始平價走量,為的就是避開自住型商品房的供應(yīng)高峰。”王亞寧說。

      多方面滯動

      在二手房市場,這種趨勢的變化更加顯性。

      “你可以認(rèn)真觀察一下,去年以來,即使是位置好、房源好、有人脈的門店,也很少能迎來以往那種一下要買多套的客戶,而且房源也不好做。政策限制多了,市場也沒那么好的流通和變現(xiàn)機(jī)遇了,房姐自然就少了。”劉濤的這一說法,也在記者走訪的海淀、豐臺、朝陽多個門店證實。

      另一個更讓他們感到壓力的情況則是,過去一年中,前來看房的人數(shù)也出現(xiàn)了較為明顯的減少。除了互聯(lián)網(wǎng)搶客、周邊房源的變化等因素外,中介認(rèn)為這更與整個調(diào)控政策對市場大面兒產(chǎn)生的影響有關(guān)。

      “外地買房的人要五年納稅才有資格買,賣房的人要持本五年再賣才可減免稅費,這基本就讓二手房市場中過去活躍的部分進(jìn)入一種休眠狀態(tài),剩下的被大家描述為剛需。但這個剛需究竟有多大,過去一年的觀察,可能不是人們想象的那么海量。”劉濤有時候甚至開始懷疑北京房地產(chǎn)市場中的剛需是否也在出現(xiàn)某種變化,尤其在過去幾年一系列旨在剔除投資型購房的政策之后。

      他所理解的剛需購房和投資購房其實有很多微妙的交集,在剔除一方時,另一方的購房意愿實際上也被適當(dāng)削弱,這看上去很像某種心理學(xué)的分析,在他和同事中卻有極為現(xiàn)實的案例。比如在說服他人購房時,如果你現(xiàn)在還過分強(qiáng)調(diào)“投資價值”,可能會遭遇猛烈的抨擊。

      這種微妙的變化,在分析人士那里,則表述為“政策的顯效”,具體則指房市由于前期諸多政策干預(yù),在后期終于顯示出流通方面的變緩,這進(jìn)而導(dǎo)致人們對房產(chǎn)投資的預(yù)期降低,并終在價格上顯現(xiàn)出來。

      點降,或許真的是一個啟示。

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