對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)股票的基本投資邏輯是，在看好市場(chǎng)份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平正處于持續(xù)提升過(guò)程。

　　只要調(diào)控政策大方向是按照市場(chǎng)化、差別化以及制度化路徑進(jìn)行，房地產(chǎn)股投資的邏輯就沒(méi)有理由改變。

　　如果投資者是尋找真正的成長(zhǎng)股，萬(wàn)科等地產(chǎn)龍頭均擁有持續(xù)8年的年度復(fù)合增長(zhǎng)率在30%以上的歷史表現(xiàn)，且未來(lái)至少三年仍將持續(xù)快速成長(zhǎng)，A股中能與之比肩的成長(zhǎng)公司很少。

　　中歐中小盤(pán)基金經(jīng)理王海，目前似乎已被市場(chǎng)定義為房地產(chǎn)投資的多頭，一年多以來(lái)重倉(cāng)地產(chǎn)股，給他帶來(lái)收益的同時(shí)，也使他在房地產(chǎn)板塊調(diào)整中成為輿論目標(biāo)。這位近兩年憑借房地產(chǎn)股一戰(zhàn)成名的基金經(jīng)理，對(duì)房地產(chǎn)板塊及整個(gè)市場(chǎng)的投資有其自身邏輯。

　　王海表示，2012年其對(duì)房地產(chǎn)板塊的投資，是出于防守而非進(jìn)攻的角度，重倉(cāng)龍頭企業(yè)，為其獲得了較大收益。2013年一季度，房地產(chǎn)板塊波動(dòng)引發(fā)其進(jìn)一步深入思考，他提出資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的理解存在三大誤區(qū)。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)只是局部火熱

　　國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之前，一線城市二手房交易井噴，房?jī)r(jià)再次上漲，在王?？磥?lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非如表面呈現(xiàn)的這般火熱。

　　中國(guó)作為一個(gè)二元甚至三元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體，發(fā)展不均衡決定目前呈現(xiàn)的地產(chǎn)銷售火爆僅停留在北上廣深四個(gè)一線城市。春節(jié)回家期間，王海沿途看到眾多三線或是四線城市有大片待售新房，房?jī)r(jià)也處于均衡位置沒(méi)有上漲。

　　同時(shí)，投資人士說(shuō)起地產(chǎn)公司就想到以“招保萬(wàn)金”為代表的一二線龍頭。王海認(rèn)為，差別化的調(diào)控措施有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，從過(guò)去“小而散”局面轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;大而集中”的新格局，同時(shí)龍頭企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略方向正確，龍頭公司普遍銷售火爆、大舉拿地、預(yù)收賬款、業(yè)績(jī)都很好。

　　“但這并不能推而廣之，認(rèn)為所有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況都不錯(cuò)。”王海認(rèn)為，截至2012年，國(guó)內(nèi)有超過(guò)1萬(wàn)家的房地產(chǎn)公司，這個(gè)數(shù)量與任何國(guó)家在快速城市化進(jìn)程中的歷史數(shù)據(jù)相比都太多。2010年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中80%以上的企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)環(huán)境非常惡劣。

　　他預(yù)計(jì)，未來(lái)3-5年內(nèi)，可能有超過(guò)一半以上的公司會(huì)被迫退出市場(chǎng)。在美國(guó)城鎮(zhèn)化期間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)份額可以超過(guò)10%，而萬(wàn)科的市場(chǎng)份額目前剛超過(guò)2%，市場(chǎng)集中度提升趨勢(shì)才開(kāi)始。對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)股的基本投資邏輯，是看好市場(chǎng)份額集中的大背景下，一二線龍頭公司盈利能力和盈利水平的持續(xù)提升過(guò)程。

　　因此，面對(duì)當(dāng)前少數(shù)城市成交火熱的局面，王海認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上將面臨市場(chǎng)趨冷的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，北上廣深的局部火熱現(xiàn)象難以擴(kuò)展為全國(guó)現(xiàn)象。

　　投資者過(guò)分關(guān)注 具體政策措施

　　作為一位重倉(cāng)房地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理，王海十分關(guān)注國(guó)家的調(diào)控政策方向，但他傾向于從大的市場(chǎng)邏輯中尋找國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，而不是關(guān)注一時(shí)的具體政策。自去年開(kāi)始，他就通過(guò)公開(kāi)資料關(guān)注新總理對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度，甚至仔細(xì)學(xué)習(xí)了李克強(qiáng)當(dāng)年的博士論文。

　　“市場(chǎng)過(guò)分關(guān)注政府具體政策措施。”他直言，雖然自己也關(guān)注房地產(chǎn)政策，但關(guān)注的角度卻與市場(chǎng)不同。“任何個(gè)人都無(wú)法預(yù)測(cè)下一步具體政策什么時(shí)候出臺(tái)，具體出臺(tái)什么內(nèi)容，我更在意經(jīng)濟(jì)的大趨向如何，以及在大經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)政策取向會(huì)如何。”

　　在他看來(lái)，需要明確的是，在任何大國(guó)經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)都發(fā)揮著實(shí)質(zhì)意義上的龍頭支柱性產(chǎn)業(yè)作用。在中國(guó)，2012年商品房銷售額在6.4萬(wàn)億左右，占中國(guó)GDP的比重百分之十幾;如果算全口徑，把保障房、工業(yè)廠房、農(nóng)村自建房等都算上，銷售額超過(guò)10萬(wàn)億，占GDP的份額超過(guò)20%。這意味著假如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)能對(duì)沖其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

　　從我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的大趨勢(shì)出發(fā)，王海認(rèn)為，短期內(nèi)尋找一個(gè)可以替代房地產(chǎn)的行業(yè)并不現(xiàn)實(shí)，理想的模式是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行正確的政策轉(zhuǎn)型。“走差別化、市場(chǎng)化、制度化發(fā)展的道路，沒(méi)有第二道路可以選擇。”王海表示。

　　他坦言，自己并不做特別短期的判斷，他關(guān)注的是投資標(biāo)的企業(yè)盈利狀況以及未來(lái)三年的盈利趨勢(shì)。政府對(duì)各個(gè)主要產(chǎn)業(yè)都有相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，投資必須關(guān)心當(dāng)前以及未來(lái)的盈利趨勢(shì)。“對(duì)于我們而言，政策可能沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)，但盈利可以去分析。只要明了大的趨勢(shì)背景，將研究工作做扎實(shí)，企業(yè)當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間的盈利趨勢(shì)是可以把握的。”

　　因此，他提出，針對(duì)第二個(gè)誤區(qū)，正確的行動(dòng)是，盯住企業(yè)盈利趨勢(shì)，而不是去臆想政策。

　　房?jī)r(jià)不應(yīng)是所有人關(guān)注的焦點(diǎn)

　　說(shuō)到房地產(chǎn)，除了政策外，引發(fā)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題無(wú)非是房?jī)r(jià)，無(wú)論是過(guò)去的市場(chǎng)波動(dòng)還是政府的措施，均跟房?jī)r(jià)漲跌密切關(guān)聯(lián)。王海表示，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于過(guò)去“價(jià)格上漲—輿論壓力—政策打壓—股價(jià)下跌”以及“價(jià)格下跌—經(jīng)濟(jì)過(guò)冷擔(dān)憂—政策鼓勵(lì)-股價(jià)上漲”這種循環(huán)反饋鏈條所導(dǎo)致的。在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，這種“條件反射”式的互動(dòng)結(jié)果不斷強(qiáng)化，以至于今天，投資者思維已經(jīng)被固化。

　　通過(guò)過(guò)去一年多的觀察，王海認(rèn)為，目前值得注意的是，新一屆政府從不談房?jī)r(jià)，而是反復(fù)強(qiáng)調(diào)要大力建設(shè)保障房，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要將“閑不住的手”換為“市場(chǎng)的手”等。他認(rèn)為，目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)中，“閑不住的手”集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，諸如：限購(gòu)、限價(jià)、限融資、限利、限售、限地價(jià)、限貸等。

　　王海認(rèn)為，在市場(chǎng)化、差別化、制度化的趨勢(shì)方向下，可以展望不遠(yuǎn)的未來(lái)，政府只管且管好該管的東西，對(duì)于本來(lái)應(yīng)該由市場(chǎng)決定的會(huì)交還給市場(chǎng)。新的信號(hào)使他堅(jiān)信，政府可以從容地實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本制度性建設(shè)，而不被短期價(jià)格問(wèn)題所捆綁。對(duì)投資者而言，就意味著過(guò)去所形成的“房?jī)r(jià)—股價(jià)”的條件反射不再存在，更有必要關(guān)注盈利及其趨勢(shì)，而非政策臆想。

　　去年年底，王海就判斷，今年年初可能是房地產(chǎn)股相對(duì)較差階段，對(duì)于此前的調(diào)整他也有預(yù)料，但在其投資邏輯中，依舊認(rèn)為地產(chǎn)股未來(lái)將會(huì)越來(lái)越好。他認(rèn)為，兩會(huì)期間的調(diào)控預(yù)期或負(fù)面效應(yīng)明顯，國(guó)五條對(duì)于短期市場(chǎng)利空，更主要體現(xiàn)在市場(chǎng)情緒方面，而仔細(xì)分析國(guó)五條的具體政策，他尋找到市場(chǎng)忽略的信息，那就是“對(duì)于供過(guò)于求的城市，地方政府要采取積極有效措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”在他看來(lái)，這已經(jīng)很明顯體現(xiàn)出政府調(diào)控的差別化思路。

　　“只要調(diào)控政策大方向是按照市場(chǎng)化、差別化以及制度化路徑進(jìn)行，房地產(chǎn)投資的邏輯就沒(méi)有理由改變。A股市場(chǎng)中，什么行業(yè)目前不存在產(chǎn)能過(guò)剩現(xiàn)象?什么行業(yè)不存在融資泛濫現(xiàn)象?什么行業(yè)已完成國(guó)際估值體系接軌?”三個(gè)問(wèn)題的回答，依舊指向他所鐘情的房地產(chǎn)行業(yè)。“如果投資者是尋找真正的成長(zhǎng)股，萬(wàn)科、保利、榮盛等均擁有持續(xù)8年以上的年度復(fù)合增長(zhǎng)率在30%以上的業(yè)績(jī)歷史表現(xiàn)，且未來(lái)至少三年或仍將持續(xù)快速成長(zhǎng)，A股中能夠與他們比肩的成長(zhǎng)公司實(shí)在是少。”王海說(shuō)。