近日，大量國外樓盤來中國搶客，上周在廣州舉辦的某大型房博會(huì)，就有來自美國、加拿大、澳大利亞、新加坡、葡萄牙、英國、德國、馬來西亞、泰國、塞浦路斯、菲律賓等11個(gè)國家的近300個(gè)樓盤參展。另一邊廂，中國的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛走向國際，2012年以來，碧桂園、頤和地產(chǎn)、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。

　　市場現(xiàn)狀 近300個(gè)國外樓盤來穗搶客

　　近日，珠三角房博會(huì)在廣州國際會(huì)展中心舉辦，令人驚訝的是，現(xiàn)場有來自美、加、澳等11個(gè)國家的近300個(gè)樓盤參展，展區(qū)面積占了總展出面積的一半以上。記者在現(xiàn)場采訪發(fā)現(xiàn)，一些海外樓盤以購房獲居住權(quán)為噱頭推介，而在展會(huì)期間報(bào)名參加境外看房團(tuán)的誠意買家，都可以享受買房高額“返現(xiàn)”及贈(zèng)送出國往返費(fèi)用的優(yōu)惠。海外樓盤在營銷上可謂狠下血本。

　　去年珠三角房博會(huì)的海外參展樓盤還寥寥無幾，今年卻暴增至近300個(gè)，背后有何原因呢?據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、人民幣升值，中國買家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷上升，國內(nèi)買家出于投資、移民、留學(xué)等需求，熱衷購買海外物業(yè)，時(shí)常有動(dòng)輒上千萬元的大手筆交易，讓海外的開發(fā)商瞠目。根據(jù)來自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，中國人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升，達(dá)到18.6億美元，相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。不包括香港在內(nèi)，去年的交易總額為4.5億美元，比2011年增長了近47%。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志指出，國內(nèi)對住宅投資控得太死，而國內(nèi)又缺乏投資渠道，迫使國內(nèi)的資金流向國外的不動(dòng)產(chǎn)。國外的房地產(chǎn)項(xiàng)目也看中了中國對住宅產(chǎn)品強(qiáng)大的消費(fèi)力，紛紛來華吸引投資。

　　一名海外樓盤的銷售人員告訴記者，經(jīng)過歐債危機(jī)，塞浦路斯等許多歐洲國家房地產(chǎn)行業(yè)非常不景氣，現(xiàn)在中國買家去那邊買房，就等于借了救命錢給他們，因此這些海外樓盤在中國做宣傳十分賣力。

　　針對本次海外物業(yè)展區(qū)規(guī)模大幅增加，廣東省房協(xié)秘書長王韶分析，這說明金融危機(jī)對西方發(fā)達(dá)國家和新興國家的影響仍未完全消除，他們迫切需要中國富人階層的消費(fèi)刺激。而中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的限購、限貸政策也給他們帶來了機(jī)遇。

　　消費(fèi)者到國外買房，大量稅收都送進(jìn)了國外政府的口袋。“這是我們調(diào)控房地產(chǎn)一直以來沒有想過會(huì)出現(xiàn)的情況。調(diào)控了這么多年，房價(jià)沒有降下來，錢倒給外國人賺了，我們的調(diào)控制度亟待反思。”鄧浩志進(jìn)一步指出。

　　國內(nèi)房企紛紛出國建房

　　近年來中國房企大規(guī)模“出海”建房。據(jù)了解，頤和地產(chǎn)在悉尼大學(xué)附近推出的公寓項(xiàng)目Summer Court，近已賣剩尾貨。頤和地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銷售對象主要是悉尼大學(xué)的留學(xué)生家長，不少家長在此買房，是為了子女讀書時(shí)可就近居住。Summer Court的價(jià)格大約為300萬～400萬元人民幣/套，使用面積大概在50～100平方米。

　　而碧桂園馬來西亞金海灣項(xiàng)目正在舉辦海外投資考察團(tuán)，吸引了大量的珠三角投資客報(bào)名。甚至有眾多客人在國內(nèi)已下定。據(jù)了解，該產(chǎn)品分現(xiàn)代公寓及觀景型洋房兩大類，其中，現(xiàn)代公寓面積段40~70平方米，觀景型洋房面積段78~140平方米，頂層大平層單位為200~280平方米。廣州市民李先生近期在該項(xiàng)目定了一套60多平方米的產(chǎn)品，總價(jià)僅為100萬元左右。對于選擇碧桂園海外項(xiàng)目，李先生表示，買熟悉的品牌比較放心，另外，開盤首批產(chǎn)品性價(jià)比特別高，他買來用于長線投資，既可保值升值又可以用于度假。

　　此外，在紐約證券交易所上市的鑫苑(中國)置業(yè)有限公司在紐約布魯克林區(qū)威廉斯堡購買了一塊地皮，將建造一棟有216套公寓的公寓大樓，這是該公司在美國的個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。鑫苑計(jì)劃把40%的住宅賣給中國投資者。

　　鄧浩志分析，國內(nèi)房企紛紛出國建房，主要原因是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境惡劣。土地供應(yīng)稀少、地價(jià)昂貴、稅收繁多、融資受限等讓房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了高風(fēng)險(xiǎn)、低收益、社會(huì)評價(jià)負(fù)面的行業(yè)。加上限價(jià)、限購、限貸等眾多行政手段干預(yù)，樓市的不確定風(fēng)險(xiǎn)比較突出，在這樣的情況下，房企只能選擇大規(guī)模出走國外。

　　從另一方面看，目前國內(nèi)越來越多的中國人前往海外投資、留學(xué)、移民等，這也讓房企看到了商機(jī)。萬科總裁郁亮曾表示：“中國人想去哪里，哪里的中國人多，我們就去哪里。”中國有35%的移民涌向美國，而在美國舊金山，華人的數(shù)目也相當(dāng)多。這也可以解釋為何萬科首先選址舊金山。

　　專家提醒 出國買房有風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)悉，相對于國內(nèi)房產(chǎn)，國外房產(chǎn)優(yōu)勢明顯，，不限購，有些國家如澳大利亞，簽合同后不用立即還貸，交房收租后才開始還貸。第二，貸款利息較低，如新加坡貸款利率為1.2%~2%，外國人可享受60%~80%的貸款，租金回報(bào)率約為5%;第三、產(chǎn)權(quán)，目前國內(nèi)商品房只有70年產(chǎn)權(quán)，公寓只有40年產(chǎn)權(quán)，而國外房產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)，并且無遺產(chǎn)稅，可以傳承給子孫后代等。鄧浩志表示，這么大規(guī)模的國外投資是個(gè)新課題，可以預(yù)見未來將會(huì)碰到很多新的問題，所以買家首先必須了解關(guān)于當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)、稅收等問題，同時(shí)不能簡單地將對國內(nèi)樓市的理解套用到國外的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，如果是投資的話更要對市場承接能力、套現(xiàn)渠道等有深入的了解。

　　另有行內(nèi)人士認(rèn)為，海外很多國家土地為私有制，因此政府售出土地之后，產(chǎn)權(quán)基本上屬于個(gè)人所有。不過，并不是所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)都是性的，也有一些物業(yè)僅擁有有年限的土地租賃權(quán)，如泰國的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期之后須歸還給政府。

　　記者觀察 海外置業(yè)，小心餡餅變陷阱

　　據(jù)媒體報(bào)道，中國大陸客當(dāng)前正興起一股新的美國投資購房熱潮。美國的三大主要華裔聚集區(qū)，即紐約市區(qū)、洛杉磯周邊地區(qū)和北加州一帶的房地產(chǎn)市場，近期刮起了一陣現(xiàn)金搶購風(fēng)潮，其中來自中國的購房投資金額，已經(jīng)超過了原先排在位的加拿大購房者的投資金額。曾吸引世界資金涌入的中國，現(xiàn)在卻眼睜睜地看著有錢人的資金如水般流向海外。

　　那么，海外置業(yè)到底是餡餅還是陷阱?

　　早在上世紀(jì)80年代，日本在貨幣上升三倍后，曾經(jīng)歷過“買下美國”卻經(jīng)營不善而虧損的慘痛結(jié)局。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，每當(dāng)一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)瓶頸時(shí)，都會(huì)放寬投資移民政策來救市。美國、加拿大、德國、英國這些傳統(tǒng)移民大國如此，塞浦路斯、葡萄牙、希臘等一些歐洲國家也不例外。以塞浦路斯為例，這個(gè)國家也正是在2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，采取寬松的買房移民政策，房價(jià)才開始走出低谷。因此，從這個(gè)意義上來說，出國買房等同于幫外國救市，低利率、買房移民、學(xué)位等成了國外房產(chǎn)的優(yōu)勢。

　　但是，我們也要看到，也有不少買家上當(dāng)受騙：在美國“買房卻養(yǎng)不起”;在塞浦路斯買房，卻沒拿到綠卡;在加拿大購置地塊，卻被迫閑置……所以說，到國外買房要小心，以免餡餅變成了陷阱。