面對(duì)即將到手的新房，購(gòu)房者一定滿懷欣喜，然而，隨之而來的是一系列交房、驗(yàn)房、繳費(fèi)的手續(xù)，準(zhǔn)業(yè)主們準(zhǔn)備好了嗎?
 

　　何時(shí)能夠拿到房產(chǎn)證
 

　　購(gòu)房人何時(shí)能夠申辦產(chǎn)證在房屋買賣合同中應(yīng)有明確約定，一般在買賣合同約定的開發(fā)商與購(gòu)房人簽署《房屋交接書》后一定期限內(nèi)(30日或60日等，以約定為準(zhǔn))，由開發(fā)商和購(gòu)房人共同申辦產(chǎn)證，行政主管部門將在購(gòu)房人遞交申辦材料后20日內(nèi)完成審核，核發(fā)產(chǎn)證。
 

　　如合同約定的期限內(nèi)無法申辦小產(chǎn)證的，購(gòu)房人可以向開發(fā)商主張違約責(zé)任。
 

　　出現(xiàn)質(zhì)量問題可拒簽交接書
 

　　步：簽字前勿忘查證
 

　　購(gòu)房者在收到交房通知單后，首先要在規(guī)定時(shí)間去物業(yè)交收房產(chǎn)，千萬(wàn)別因一時(shí)內(nèi)容過多而隨意簽字確認(rèn)。
 

　　首先要做的是，查看物業(yè)的“三書一證一表”，所謂“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
 

　　《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的憑證?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》是房產(chǎn)項(xiàng)目通過有關(guān)部門綜合驗(yàn)收的憑證。《竣工驗(yàn)收備案表》是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的詳細(xì)資料，是國(guó)家強(qiáng)制要求的，開發(fā)商必須對(duì)樓盤負(fù)責(zé)的文件標(biāo)記。
 

　　這三份文件是樓盤通過驗(yàn)收、經(jīng)過國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)志，是開發(fā)商交樓的必要條件。而《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。《住宅使用說明書》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo)。
 

　　購(gòu)房者在收房前切記要求開發(fā)商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，才能簽入住單，收房。
 

　　如果在驗(yàn)房時(shí)就發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題，可拒絕簽署交接書，并書面提出異議。對(duì)于非結(jié)構(gòu)性瑕疵，要求開發(fā)商予以整改，并在整改后再辦理交房手續(xù)。如果結(jié)構(gòu)性瑕疵，可以要求開發(fā)商整改或者作出補(bǔ)償，也可以選擇解除合同。
 

　　在開發(fā)商交房后，如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，并承擔(dān)維修期間對(duì)購(gòu)房人造成的損失。如果開發(fā)商怠于維修的，可在書面要求開發(fā)商維修的合理期限屆滿后，自行安排維修并要求開發(fā)商承擔(dān)維修所需費(fèi)用以及維修期間對(duì)購(gòu)房人造成的損失。
 

　　驗(yàn)房報(bào)告沒有法律效力
 

　　提示：“三書一證一表”不齊全，是時(shí)下不少樓盤的通常做法，特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，往往因?yàn)闃潜P整體建筑未完成而根本無法驗(yàn)收，沒有相應(yīng)的證書。開發(fā)商在樓房未經(jīng)驗(yàn)收時(shí)就發(fā)出收房通知單，如購(gòu)房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關(guān)文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。日后容易產(chǎn)生法律糾紛。
 

　　面對(duì)這種情況，購(gòu)房人可選擇不收樓，如果確實(shí)被要求收樓，也應(yīng)在相關(guān)文件，如《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關(guān)文件副本。
 

　　驗(yàn)房好由專業(yè)人員陪同，同步做記錄，并填寫一式四份驗(yàn)房單，業(yè)主保留交房代表簽字的一份驗(yàn)房單。
 

　　第二步：驗(yàn)房時(shí)別只顧看墻壁
 

　　驗(yàn)房專家指出，除了查看墻壁是否有裂紋、滲水，門、窗密封性，地面平整度，層高等表面問題外，水電、防水、管道等功能性部位的驗(yàn)收更重要。
 

　　其次，廚衛(wèi)防水也是驗(yàn)房非常重要的一部分，在房子交付時(shí)，一些開發(fā)商事先已經(jīng)聲明沒有做防水，就需要在裝修時(shí)做。而在交付時(shí)已經(jīng)做了防水的，在裝修前一定要檢驗(yàn)，如果有問題還能在裝修時(shí)做出補(bǔ)救措施，否則裝修完才發(fā)現(xiàn)防水問題，工程就大了。
 

　　再次，就是檢查排水和排污管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口。觀察水是不是順利快速地排出。觀察排污管是否有蓄水防臭彎頭。
 

　　驗(yàn)收完房屋后，便可與開發(fā)商或其指定的物業(yè)服務(wù)公司簽約，依據(jù)自己驗(yàn)收的結(jié)果，將不同的房屋質(zhì)量問題交由開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司分別處理，以避免交房后出現(xiàn)問題互相推諉。開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，并再次發(fā)出交房通知單。再次驗(yàn)房，確認(rèn)沒有問題后，簽署房屋交接書，領(lǐng)取房屋鑰匙，完成交付。

第三步：繳費(fèi)要有明白賬
 

　　在收房時(shí)，還需繳納一定的費(fèi)用方能完成交房手續(xù)，通常包括契稅、公共維修基金、物業(yè)費(fèi)及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等雜費(fèi)。
 

　　首先，契稅是其中大部分，契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
 

　　其次為公共維修基金，是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)。
 

　　其余的便是物業(yè)費(fèi)及產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等雜費(fèi)。雜費(fèi)通常包括，面積增加的補(bǔ)差款、天然氣安裝費(fèi)、電話、寬帶初裝費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)等。
 

　　從準(zhǔn)確意義上來說：驗(yàn)房只是個(gè)咨詢行為，驗(yàn)房機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)房報(bào)告是一個(gè)技術(shù)咨詢報(bào)告，并不具備法律效力。但是作為專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)(人員)，驗(yàn)房公司(驗(yàn)房師)的驗(yàn)房結(jié)論是準(zhǔn)確可靠的、有依據(jù)的，購(gòu)房人可以據(jù)此結(jié)論與開發(fā)商做進(jìn)一步交涉。
 

　　但是需要提醒購(gòu)房人，開發(fā)商未必會(huì)認(rèn)可購(gòu)房人單方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)所作出的驗(yàn)房報(bào)告，在此情況下，該驗(yàn)房報(bào)告未必能成為認(rèn)定房屋存在質(zhì)量瑕疵的依據(jù)，如果就此發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人可以起訴至法院，在法院主持下選定驗(yàn)房機(jī)構(gòu)再作驗(yàn)房報(bào)告，該報(bào)告可以作為法院認(rèn)定房屋質(zhì)量并就此判定開發(fā)商是否需要承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
 

　　驗(yàn)房小工具
 

　　提示：先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主收了房，發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。
 

　　法律根據(jù)：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
 

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭住房的，減按1%稅率征收契稅。
 

　　1個(gè)塑料洗臉盆用于驗(yàn)收下水管道(水量一定要大)。
 

　　1個(gè)小榔頭用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓。
 

　　1把塞尺用于測(cè)裂縫的寬度。
 

　　1把5米卷尺用于測(cè)量房子的凈高(主要是收房時(shí)用)。
 

　　1個(gè)萬(wàn)用表用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通。
 

　　1個(gè)計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù)。
 

　　1支水筆用于簽字。
 

　　1把掃帚用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生。
 

　　1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶、包裝繩用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。